현장 답사 하는 법

부동산 경매 투자의 7단계 중 첫 번째 단계인 물건 검색과 권리 분석을 마쳤다면 이제 현장 답사(임장)를 진행해야 합니다.

현장 답사는 해당 부동산의 실물 상태를 직접 확인하고, 시세 및 입지 조건을 조사하는 중요한 과정입니다.

'어떤 물건을 경매로 낙찰받을지 결정하는 것은 오롯이 현장 답사에서 얻는 정보에 달려있다'고 해도 과언이 아닙니다.

그렇다면, 효율적이고 체계적으로 현장 답사를 진행하는 방법을 알아보겠습니다.

 

1. 현장 답사의 목적

현장 답사는 단순히 물건을 둘러보는 것이 아니라, 경매 물건의 가치를 정확히 파악하고 투자 리스크를 최소화하는 과정입니다.

• 해당 부동산의 실물 상태 확인: 건물 노후도, 내부 구조 등
• 점유자의 유형 파악: 집주인 또는 임차인 거주
• 인근 지역 시세 조사: 일반 매매가, 전세가, 월세가 비교 분석
• 주변 환경 및 입지 분석: 교통, 학군, 상권, 생활 인프라 등
• 명도 가능성 확인: 점유자가 협조적인지 여부

권리 분석만으로는 알 수 없는 실질적인 정보를 얻는 과정이므로 반드시 직접 방문이 필요합니다.

 

2. 현장 답사 시 준비해야 할 사항

현장 답사에 앞서 철저한 사전 준비가 필요합니다.

다음과 같은 자료를 미리 확인하고 현장에 방문하면 더욱 효율적인 조사가 가능합니다.

• 사전 조사 체크리스트
  • 등기부등본: 소유자 정보, 근저당권 여부, 압류 여부
  • 매각물건명세서: 점유 상태, 임차인 여부, 보증금 내역
  • 건축물대장: 건물 구조, 용도 변경 이력
  • 부동산 중개 사이트: 실거래가 확인
  • 지도 검색: 교통, 생활 인프라 분석

이제부터 형장 방문 후 어떤 절차로 조사를 진행해야 하는지 살펴보겠습니다.

 

3. 현장 답사 진행 방법

현장 답사는 크게 ① 물건 자체 확인 ② 점유자 및 내부 구조 파악 ③ 부동산 방문을 통한 시세 조사로 나뉩니다.

 

① 물건 자체 확인

자차 이용이 가능하면 가장 좋지만, 대중교통을 이용하면 역세권, 버스 접근성, 교통 인프라 등을 함께 파악할 수 있습니다.

자차 이용 시에는 주차 편의성도 체크하는 것이 중요합니다.

 

• 외관 점검 체크리스트
  • 건물의 노후 상태는 어떠한가? 페인트 벗겨짐, 균열여부 등
  • 관리가 잘 되고 있는가? 공동현관, 복도, 엘리베이터 상태
  • 출입구 및 주차장은 편리한가?
  • 주변 환경은 안전한가? 골목길, CCTV 설치 여부

아파트, 오피스텔의 경우 관리사무소에 방문하여 관리비 및 입주민 만족도를 확인하는 것도 좋은 방법입니다.

 

② 점유자 및 내부 구조 파악

• 단독주택, 다가구주택, 다세대주택(빌라)의 경우
  • 경매 대상 주택에 집주인이 직접 거주하는 경우가 많습니다.
  • 초인종을 눌러 대화할 필요는 없으며, 외관 상태를 꼼꼼히 체크하면 됩니다.
  • 주변 세대와 동일한 구조인지 확인하고, 인근 부동산에서 내부 구조 정보를 확보하는 것도 방법입니다.
• 아파트, 오피스텔의 경우
  • 공동현관이 있는 경우, 초인종을 눌러 경비실을 통해 출입이 가능합니다.
  • 해당 세대 앞까지 방문하여 점유자가 누구인지 확인합니다.
  • 만약 임차인이 있다면 직접 대화하여 내부를 볼 수 있는 기회를 얻을 수 있습니다.

단, 집주인이 직접 거주하는 경우에는 내부 방문을 요청하지 않는 것이 좋습니다.

대신, 같은 라인의 다른 호수(윗층 또는 아랫층)를 방문하여 내부 구조를 유추하는 것도 좋은 방법입니다.

 

③ 부동산 방문을 통한 시세 조사

현장 답사의 핵심 중 하나는 정확한 시세를 파악하는 것입니다.

적정한 입찰가를 결정하기 위해서는 현재 시세를 정확히 아는 것이 필수적입니다.

 

• 부동산 방문 시 체크할 사항
  1. 해당 부동산의 실거래가 및 호가 확인
     • "이 아파트는 최근에 얼마에 거래되었나요?"
     • "현재 매물로 나온 가장 저렴한 가격대는 얼마인가요?"
  2. 전세가, 월세 시세 조사
     • "전세는 얼마 정도 하나요?"
     • "월세의 경우, 보증금과 월세가 얼마 수준인가요?"
  3. 급매 가능성 확인
     • "혹시 급매로 나온 매물이 있나요?"
     • "이 가격 이하로는 절대 거래가 안 되는 가격이 있나요?"

부동산 중개인이 "이 가격 이하로는 절대 매물이 나오지 않는다"라고 하면, 해당 가격이 시세의 하한선이 됩니다.

경매 입찰가는 보통 시세보다 15~20% 낮게 설정하는 것이 일반적입니다.

부동산에서 '이 물건은 경매로 나왔습니다'라고 먼저 말하지 않는 것이 좋으며, 일반 매수를 원하는 고객처럼 행동하면 더 정확한 정보를 얻을 수 있습니다.

 

4. 현장 답사 후 분석해야 할 사항

현장 답사를 모두 마쳤다면, 다음과 같은 사항들을 분석하여 입찰 여부를 결정해야 합니다.

 

• 입지 및 환경: 교통, 상권, 생활 편의시설, 학군 등
• 건물상태: 건물 외관, 내부 구조, 주차 시설 등
• 점유 상태: 소유자 거주 또는 임차인 거주, 명도 리스크 여부
• 시세 분석: 일반 매매가, 전세가, 월세가 비교 분석
• 낙찰 후 예상 수익: 수리비, 세금, 재매각 가능성 검토

 

결론입니다.

권리분석만으로는 알 수 없는 중요한 정보를 얻기 위해 현장 답사는 필수 과정입니다.

부동산 중개업소 방문을 통해 시세를 정확히 파악하며, 철저한 분석을 통해 적정 입찰가를 결정해야 합니다.

 

이제 직접 현장에 나가 실전 감각을 익혀볼까요?