현장 답사 제대로 하는 법(심화편)

지난 시간에 현장 답사하는 방법에 대해 전반적으로 살펴보았습니다.

이번 글에서는 현장 답사를 제대로 하는 법을 4단계로 나누어 자세히 설명드리겠습니다.

1. 현장 답사의 필수 4단계

현장 답사는 다음 4단계로 진행됩니다.

각 단계를 철저하게 점검하면 경매 물건의 리스크를 최소화하고 성공적인 투자를 할 수 있습니다.

부동산을 현장에서 직접 확인하는 것은 단순한 건물 확인이 아니라, 주변 환경까지 분석하는 과정입니다.

다음 3가지를 철저히 체크해야 합니다.

접근성 및 교통 환경
- 대중교통을 이용하여 방문합니다. 실제 이동 동선을 체험하면서 접근성을 확인합니다.
- 버스정류장, 지하철역과의 거리를 확인하며 실제 도보 이동 시간을 측정합니다.
- 주차 공간 및 차량 접근성을 확인하며, 차량 이용 시의 불편 요소를 체크합니다.
생활 편의시설 조사
- 대형마트, 편의점, 병원, 은행, 우체국 등의 거리를 확인합니다.
- 학군을 (초, 중, 고등학교와의 거리 및 교육 환경) 분석합니다.
- 공원, 산책로, 유흥시설 여부를 확인하며 소음이나 환경을 분석합니다.
유해시설 존재 여부
- 주변에 노래방, 유흥주점, 클럽, 숙박업소 등이 있는지 체크합니다.
- 밤늦게 소음이 심한 지역인지 직접 방문하여 확인해 봅니다.
미래 개발 가능성 조사
- 해당 지역이 재개발 또는 재건축 예정 지역인지 확인합니다.
- 주요 도시계획을 확인합니다.

건물 외관 점검
- 건물 외벽 균열 및 노후 상태를 확인합니다.
- 엘리베이터, 계단, 공동 현관 관리 상태를 점검합니다.
- 옥상 상태 및 방수 처리 여부를 확인하며 누수 발생 가능성을 분석합니다.
주차장 및 공용시설 점검
- 주차 공간이 충분한지 확인하며 입주자 1가구당 주차 공간이 배정되는지 체크합니다.
- 공동 현관의 보안 상태를 확인합니다. (CCTV 설치 여부, 출입문 잠금 상태 등)
해당 호수(점유자) 확인 및 내부 구조 조사
- 직접 방문하여 초인종을 눌러 점유자와 대화를 시도합니다.
- 집 내부 구조, 창문 방향, 환기 상태, 층간 소음 여부를 확인합니다.
- 같은 라인의 위층 또는 아래층을 방문하여 내부 구조를 비교합니다.

※ 만약 점유자가 비협조적이라면?

관리사무소 또는 경비원을 통해 내부 구조 및 점유 상태를 확인하며, 우편물이 쌓여 있는지 여부를 보고 실거주 여부를 판단합니다.

부동산 중개업소 방문은 경매 물건의 적정 입찰가를 결정하는 데 필수적인 과정입니다.

아파트라면 인터넷만으로도 충분히 시세 파악을 할 수 있기 때문에 단순 시세 파악이 목적이라면 부동산 중개 사무소까지 찾아가지 않아도 됩니다.

그럼에도 되도록이면 인근 부동산 중개 사무소 2~3곳을 꼭 방문하여 다양한 정보를 얻어가기를 추천합니다.

그 지역의 개발계획이나 타지에서는 알 수 없는 비밀들도 알게 될 수 있기 때문입니다.

부동산마다 다르게 대하거나, 상황에 따라 가격을 더 낮게 또는 높게 부를 수도 있기에 여러 군데를 방문해 보는 것을 권장합니다.

전입세대 열람의 목적은 해당 부동산에 누가 전입신고를 했는지를 확인하는 것으로 주민센터에 가서 신청서를 작성하고 발급받으면 됩니다. 정석은 주민센터에 가서 전입세대를 열람하는 것이지만 경매 사이트에서 임차인 정보를 확인하는 것으로 갈음하곤 합니다.

발급받은 내용과 물건검색 및 권리 분석 단계에서 알아본 점유자와 일치하는 지를 따져보는 것이 좋습니다.

여기까지가 현장답사의 3단계로 이외에도 건축물관리대장, 토지대장, 토지이용계획확인원 등을 발급받아 추가적으로 확인한다면 더욱 좋을 것입니다.

5번의 경우 건물로 넘어갔을 경우에만 살펴보면 되는 것이기에 지금은 참고 정도로만 생각해 주시면 되겠습니다.

결론적으로 부동산 경매에서 성공적인 투자를 하기 위해서는 '발품을 파는 것'이 가장 중요한 요소입니다.

오늘 내용 잘 숙지하셔서 현장 답사 잘해보시길 바라겠습니다.