지난 시간에 대항력과 우선변제권에 대해 살펴보았는데, 오늘은 임차인의 보증금 보호를 위한 또 다른 중요한 개념인 최우선변제권에 대해 자세히 살펴보겠습니다.
최우선변제권은 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위한 특별 제도로, 임차인이 일정 조건을 갖추면 경매에서 가장 먼저 보증금을 변제받을 수 있도록 법적으로 보장하는 권리입니다.
1. 최우선변제권
① 최우선변제권이란
최우선변제권이란 경매 절차에서 일정 요건을 갖춘 임차인이 보증금의 일부를 최우선으로 변제받을 수 있는 권리를 의미합니다.
임차인이 전입 시기와 확정일자 여부에 상관없이 보호받을 수 있는 특별한 제도로 법에서 정한 일정 금액(소액보증금) 이하의 임차인에게 적용됩니다.
경매가 진행되더라도 다른 채권자보다 먼저 보증금 일부를 변제받을 수 있습니다.
하지만, 최우선변제권은 모든 임차인이 받을 수 있는 것이 아닙니다. 일정한 요건을 충족하는 소액임차인에게만 적용된다는 점 기억해 주세요.
② 최우선변제권의 4가지 요건
최우선변제권을 행사하기 위해서는 다음 4가지 요건을 충족해야 합니다.
- 보증금이 법이 정한 일정 금액 이하의 소액이어야 합니다.
- 소액임차보증금 기준표에 해당하는 금액 이하
- 경매개시결정등기 이전에 전입해야 합니다.
- 임차인이 경매가 개시되기 전에 전입신고를 해야 합니다.
- 배당요구종기일 이전에 배당 신청을 해야 하고, 대항요건을 유지해야 합니다.
- 법원이 정한 배당요구종기일까지 배당 신청을 해야 하고, 전입신고 후 계속 거주하고 있어야 합니다.
- 낙찰가의 1/2 한도 내에서만 배당받을 수 있습니다.
특히, 경매개시결정등기 이전에 전입이 되어 있어야 한다는 점을 반드시 확인해야 합니다.
③ 최우선변제권 적용 기준: 소액임차보증금 기준표
법에서는 소액임차인의 기준을 명확히 정해두었으며, 이는 지역과 시기에 따라 다릅니다.
'소액임차보증금 기준표'란
- 지역별로 일정 금액 이하의 임차인을 '소액임차인'으로 인정합니다.
- 소액보증금의 일정 비율을 최우선으로 변제합니다.
예를 들어, 특정 지역에서 소액임차보증금이 5,000만 원 이하라면 최우선으로 1,700만 원까지 변제해 줍니다.
즉, 보증금 전액을 보호하는 것이 아니라, 일정 금액까지만 먼저 지급하는 것입니다.
소액임차보증금 기준표는 변동될 수 있으므로, 필요할 때 법률 자료를 찾아 확인하는 것이 좋습니다.
④ 최우선변제권 적용 시기: 최초 담보물권 설정일 기준
최우선변제권의 적용 시점은 임차인의 전입일이 아니라, 등기부상 최초 설정된 담보물권(근저당, 담보가등기)의 설정일을 기준으로 판단합니다.
즉, 해당 부동산에 설정된 최초 근저당 날짜를 기준으로 최우선변제 여부가 결정됩니다.
따라서 임차인의 전입 시점보다 최초 근저당권 설정일이 중요하다는 점을 기억해야 합니다.
⑤ 최우선변제권이 없는 경우, 보증금 어떻게 되나요?
최우선변제권이 없는 경우, 임차인이 보증금을 받을 수 있는지는 낙찰가에 달려 있습니다.
보증금 5,000만 원
근저당 3,000만 원
낙찰가 5,000만 원
이 경우, 근저당 3,000만 원을 변제한 후 남은 2,000만 원을 임차인이 배당받을 수 있습니다.
하지만 낙찰가가 너무 낮으면 임차인은 보증금을 모두 받지 못할 수도 있습니다.
따라서 최우선변제권이 없다면 낙찰가에 따라 보증금 회수 여부가 결정됩니다.
2. 배당금 분석
권리 분석의 마지막 세 번째인 배당금 분석은 간단히 살펴보겠습니다.
이 배당금 분석은 생략하는 것이 일반적이며, 보통은 등기부등본 분석을 기본으로 임차인까지 함께 분석하되 배당금 분석은 부차적인 것이라고 생각하면 될 것 같습니다.
투자자인 우리 입장에서는 이 채권자가 얼마를 받아가는 지를 아는 것이 그렇게 중요하지 않습니다.
중요한 것은 우리가 내보내야 할 임차인(점유자)이 있는 경우, 이 점유자가 얼마를 받아가는지 혹은 못 받아가는지를 아는 것이죠.
이는 추후 명도할 때, 점유자와의 원만한 협의를 위해 필요한 내용이기 때문입니다.
자세한 배당 공부는 불필요하며, 배당금 분석을 통해 혹여나 인수해야 할 금액이 발생하지는 않는지 정도만 살펴보면 됩니다.
결론적으로 최우선변제권 분석은 너무 중요합니다.
최우선변제권은 임차인의 보증금을 가장 먼저 보호하는 중요한 법적 장치이므로 소액임차보증금 기준표를 확인하여 최우선변제 대상인지를 확인해야 합니다.
부동산 경매에서는 임차인의 권리 분석을 철저히 해야만 낙찰 후 예상치 못한 금전적 손실을 방지할 수 있습니다.
이제부터 실전에서 매각물건명세서를 통해 최우선변제권을 직접 분석해 보는 연습을 해보세요!
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