잔금 납부 단계별 준비 및 실제 진행하기

부동산 경매에서 낙찰받은 후, 잔금 납부가 완료되어야만 법적으로 소유권을 취득할 수 있으며 이후 명도 절차를 진행할 수 있습니다.

따라서, 잔금 납부 과정은 단순히 돈을 내는 것이 아니라, 철저한 준비와 전략이 필요합니다.

오늘은 잔금 납부의 단계별 진행 과정과 대출을 활용한 레버리지 전략까지 자세히 살펴보겠습니다.

 

1. 잔금 납부 단계별 진행

잔금 납부 단계는 다음과 같이 진행됩니다.

1. 낙찰 당일
2. 낙찰 후 2주 동안 (매각허가결정 대기 기간)
3. 매각허가결정 확정 후 2주 (대출 실행 및 잔금 준비)
4. 잔금 납부 기한 내 (최종 잔금 납부 후 등기 이전)

각 단계별로 해야 할 일을 정확하게 파악해야 잔금 납부가 원활하게 진행됩니다.

 

1) 낙찰 당일

낙찰받은 물건을 다시 방문하여 주변 환경과 점유 상태를 재 확인해 봅니다.

경험이 많이 쌓인 경우라면 직접 초인종을 눌러 점유자(거주자)를 만나 대화를 해도 좋습니다만, 포스트잇을 통해 "AB아파트 201동 105호 경매 낙찰되었습니다. 연락 바랍니다. 000-0000-0000"라는 내용을 적은 후 문 앞에 붙이고 오면 됩니다.

다만, 초반에는 굳이 명도에 대한 경험 없이 점유자를 만나 진행하기에는 어리숙한 모습이 드러날 수 있기에 직접 만나는 것을 추천하진 않습니다.

근처 부동산에 방문하여 시세를 파악하거나 주변 분위기 등을 미리 조사해 두는 것도 좋습니다.

대출 중개인으로부터 연락이 온다면 대출이 얼마까지 나오는지 확인해 두는 것이 좋으며, 운이 좋을 경우 당일에 바로 명도 관련해서 연락을 받을 수도 있습니다.

 

2) 낙찰 후 2주 동안 (매각허가결정 대기 기간)

명도와 대출 실행을 동시에 준비하는 것이 좋습니다.

• 잔금 납부
  • 대출 신청 준비: 은행 비교, 대출 한도 및 금리 조건 확인, 대출 서류 준비 등

이 시기에는 법원 절차가 진행되기에 잔금 납부를 할 수 없습니다.

따라서 이 시기에는 대출을 뭐로 받을지 어느 은행의 어느 지점, 금리 등을 확인하는 과정을 통해 결정을 미리 해 둡니다.

• 명도
  • 점유자와의 첫 만남 시도
  • 명도 가능 여부 파악
  • 점유자가 협조적이라면 이사 일정과 보증금 반환 문제 등 논의

2주 안으로 낙찰받은 집 안에서 점유자를 만나보는 것이 가장 좋습니다.

점유자를 만난 경우, 대화를 통해 점유자의 성향을 파악하고 이번 점유가 어떤 식으로 흘러갈지 예상해 볼 수 있습니다.

2주 안으로 점유자를 만나지는 못하더라도 점유자로부터 연락이 왔다면 우선은 나쁘지 않게 흘러간다고 보면 됩니다.

 

3) 매각허가결정 확정 후 2주

2주가 지나면 매각허가결정이 확정되며 잔금 납부가 가능합니다

• 잔금 납부

2주가 지나면 대출 중개인 분에게 연락하여 이 대출을 받겠다며 날짜를 정한 후 자서하러 갑니다.

잔금 납부 마감일정에 맞춰 갔음에도 막상 대출금리 조건이 다를 수 있기에 미리 가는 것을 추천합니다.

• 명도

2주가 지나고도 점유자로부터 연락이 오지 않는다면 명도가 조금 어렵게 흘러가고 있다고 예상할 수 있습니다.

자세한 내용은 뒷부분 명도 파트에서 별도로 다루도록 하겠습니다.

잔금 납부 기한까지 대출 실행이 완료되지 않으면 낙찰이 무효 처리될 수도 있습니다.

 

4) 잔금 납부 기한 내

잔금을 법원 계좌에 납부하면 최종적으로 부동산 소유권을 취득할 수 있습니다.

잔금 납부란 남은 돈을 내는 것으로 입찰 당시 낸 입찰 보증금인 10%를 제외하 나머지 90%를 납부하는 것을 의미합니다.

현금을 여유롭게 보유하고 있다면, 잔금 납부 과정이 그렇게 중요하진 않을 텐데요.

대부분은 대출을 통해 이 잔금을 마련해야 합니다.

 

부동산은 레버리지를 활용하는 것으로 레버리지는 임차인의 '전세보증금'을 활용하거나, 은행권에 담보 대출을 활용하는 것을 말합니다.

즉, 전자와 같이 전세를 끼고 사는 것을 갭투자, 전세 레버리지 투자라고 하며 후자와 같이 대출을 껴서 집을 사는 방법도 있습니다.

다만, 일반 매매와는 다르게 경매는 낙찰을 받은 이후 아직 소유권이 완전히 넘어온 것은 아니기에 전세 계약을 통해 진행하는 것은 거의 불가능에 가깝다고 보면 됩니다.

 

만약 낙찰받은 물건에 전세를 두고 싶다면, 우선은 대출을 받아 잔금을 먼저 치르고 난 후에 등기가 이전한 다음에 전세를 놓으면 됩니다. 이후 임차인이 구해질 경우, 이 대출을 상환하겠다는 조건 하에 전세를 놓으면 되며, 그 임차인의 전세 보증금으로 대출 원금을 갚으면 됩니다.

임차인의 전세 잔금일 날에 대출을 같이 상환하는 것으로 날짜를 맞추면 되며, 중도 상환료도 꼭 확인하셔야 합니다.

 

2. 대출 레버리지 활용 전략

앞서 말씀드린 것처럼 잔금을 보유하고 있는 경우, 현금으로 지불해도 되지만 대출을 받아 진행하는 것을 추천드립니다.

즉, 잔금 납부를 레버리지를 활용하도록 안내드리고 싶은데요.

가령, 1억 원의 부동산을 전부 본인 돈으로 잔금을 치른 경우와 대출을 이용한 경우 이 2가지를 나눠 연 수익률을 살펴보겠습니다.

 

1) 전부 본인 돈으로 투자한 경우

• 월세: 1,000만 원 / 50만 원
• 실투자금: 9,000만 원
• 임대수익: 50만 원 X 12 = 600만 원
• 연 수익률: (600만 원/9,000만 원) X 100 = 6.6%

2) 대출 70%를 활용한 경우

• 월세: 1,000만 원 / 50만 원
• 대출: 7,000만 원 (금리 4%)
• 실투자금: 1억 - 1,000만 원 - 7,000만 원 = 2,000만 원
• 임대수익: 600만 원(50만 원 X12) - 28만 원(7,000만 원 X 0.04) = 320만 원
• 연 수익률: (320만 원/2,000만 원) X 100 = 16%

즉, 레버리지를 어떻게 활용하느냐에 따라서 수익이 극대화가 될 수 있다는 점 잘 기억하셔서 실제로 활용해 보시면 좋을 것 같습니다. 

 

결론적으로 잔금 납부는 단순히 돈을 내는 것이 아니라 대출과 명도를 함께 고려하는 중요한 단계입니다.

잔금 납부 기한을 넘기지 않도록 철저한 일정 관리 또한 필수인 점 기억해 주세요.