부동산 경매의 7단계 중 3단계인 입찰은 경매 투자의 핵심 과정입니다.
이전 단계인 물건 검색과 권리 분석, 현장 답사를 철저히 마친 후, 투자 가치가 있다고 판단되면 입찰을 결정하게 됩니다.
하지만, 입찰 과정이 익숙하지 않은 초보자라면 법원 방문부터 입찰서 작성까지 막막하게 느껴지실 수 있습니다.
따라서 이번 글에서는 입찰 당일의 절차를 차근차근 설명드리면서, 실전에서 실수 없이 입찰을 진행할 수 있도록 안내드리겠습니다.
1. 입찰 당일 주요 일정
부동산 경매 입찰은 미리 정해진 절차에 따라 진행되므로 철저한 준비가 필요합니다.
1) 주요 일정
- 입찰 물건이 정상적으로 진행되는지를 확인합니다. (취소 또는 연기 여부 체크)
- 필요한 물건을 잘 챙겨 법원을 방문합니다. (신분증, 입찰 보증금 수표, 도장)
- 법원 도착 후, 입찰 사건번호와 게시판을 확인합니다.
- 입찰표와 봉투를 수령한 후 입찰표를 작성합니다.
- 입찰 봉투를 제출하고 수취증을 수령합니다.
- 입찰 마감 후, 개찰(낙찰자 선정) 과정을 진행합니다.
- 낙찰 여부를 확인한 후 낙찰 영수증을 수령하거나 입찰 보증금을 돌려받습니다.
법원마다 입찰 방식이 다소 차이가 있을 수 있으므로, 사전에 대법원 경매사이트를 통해 해당 법원의 경매 절차를 확인하는 것이 좋습니다.
2. 입찰 전 확인해야 할 사항
입찰 당일 아침, 가장 먼저 해야 할 일은 해당 경매 사건이 정상적으로 진행되는지 확인하는 것입니다.
1) 확인 방법
- 대법원 경매 사이트 접속
- 해당 사건이 취소, 연기, 취하되었는지를 확인합니다.
- 채무자가 빚을 변제하면 경매가 취소될 수도 있습니다.
- 해당 법원의 경매계(법원 사무실)에 전화 문의
- 법원 측에서 경매 사건이 예정대로 진행되는지를 재확인합니다.
입찰 당일, 현장에 도착해서야 경매가 취소된 것을 알게 되면 시간과 비용을 낭비할 수 있으므로 반드시 사전에 확인해야 합니다.
3. 입찰 전 준비물
입찰 당일, 아래의 필수 준비물을 미리 챙겨야 합니다.
1) 입찰 필수 준비물 체크리스트
- 신분증: 주민등록증 또는 운전면허증
- 입찰 보증금: 최저 매각 가격의 10% 이상, 재경매 사건은 20%, 은행에서 발급 가능, 현금보다는 수표 권장
- 도장: 막도장 가능, 대리 입찰 시 인감도장 필수
입찰 보증금이 부족하면 입찰 자체가 취소될 수 있으므로 미리 정확한 금액을 준비해야 합니다.
특히, 입찰 보증금은 수표로 준비하는 것이 일반적입니다.
현금으로 준비할 수도 있지만 분실 위험이 크고, 법원에서 입찰 시 불편할 수 있습니다.
만약, 대리 입찰을 진행하는 경우라면 아래 내용을 꼭 챙겨주셔야 합니다.
- 대리인의 신분증 및 위임장 필요
- 인감증명서 및 인감도장 제출
4. 법원 도착 후 입찰 진행
1) 법원 도착 후 사건번호 및 게시판 확인
- 입찰 사건번호 확인
- 법원 경매 법정 앞 입찰 게시판에서 해당 사건번호가 정상적으로 진행되는지를 확인합니다.
- 사건번호는 입찰 순서를 결정하는 중요한 요소이므로, 자신의 사건번호가 앞쪽인지 뒤쪽인지를 확인합니다.
- 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서 재확인
- 경매 사건의 핵심 정보가 담긴 서류들을 최종적으로 확인합니다.
2) 입찰표, 입찰봉투, 보증금 봉투 수령 및 작성
법정 안으로 들어가면 입찰에 필요한 서류들이 비치되어 있습니다.
- 입찰표: 입찰 금액을 적는 서류
- 입찰 보증금 봉투: 보증금을 담는 봉투
- 입찰 봉투: 입찰표와 보증금 봉투를 함께 넣어 제출하는 노란색 봉
- 입찰 금액을 정확하게 입력해야 합니다. 실수 없이 100 단위까지 기입합니다.
- 입찰자의 성명, 연락처, 주민등록번호를 기입합니다.
- 법원에서 제공하는 입찰 번호를 정확하게 확인 후 입력합니다.
- 입찰 보증금을 정확하게 기재한 후, 입찰 보증금 봉투에 넣습니다.
초보자는 현장에서 입찰 금액을 조정하려는 충동을 느낄 수 있지만, 미리 결정한 입찰 금액을 그대로 작성하는 것이 가장 바람직합니다.
3) 입찰 봉투 제출 및 수취증 받기
입찰 완료 후, 입찰 봉투를 담당 공무원에게 제출하고 입찰 수취증을 발급받고 보관합니다.
입찰이 끝나면 철회할 수 없으므로, 반드시 입찰표를 꼼꼼하게 확인한 후 제출해야 합니다.
5. 개찰 진행 및 낙찰 여부 확인
입찰 마감 후, 개찰 과정이 진행됩니다. (10~15분 소요)
- 입찰이 종료되면 법원 직원들이 입찰 봉투를 개봉하여 최고가 낙찰자를 선정합니다.
- 사건번호 순서 또는 입찰자 수가 많은 순서대로 진행됩니다.
낙찰이 결정되면 최고가매수신고인 또는 차순위매수신고인을 선정합니다.
- 최고가매수신고인(낙찰자): 낙찰 영수증을 수령합니다.
- 차순위매수신고인: 낙찰자가 잔금 미납시 해당 금액으로 매수 가능합니다.
패찰(낙찰 실패) 시, 입찰 보증금 반환 절차가 진행됩니다.
- 입찰 마감 후, 입찰 수취증과 신분증을 제출하면 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
낙찰이 되었다면, 법원에서 발급해 주는 낙찰 영수증을 꼭 보관하며 이후 잔금 납부 및 소유권 이전 절차를 준비해야 합니다.
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