부동산 경매에서 성공적인 낙찰을 위해 가장 중요한 요소는 바로 입찰가 산정입니다.
입찰가는 너무 높아도, 너무 낮아도 문제인데요.
- 너무 높게 입찰하면? 낙찰받더라도 기대한 수익을 얻지 못할 가능성이 큽니다.
- 너무 낮게 입찰하면? 경쟁자들에게 밀려 낙찰받지 못할 가능성이 큽니다.
따라서, 입찰가를 산정할 때에는 철저한 계산과 전략이 필요합니다.
이번 글에서는 입찰가를 산정하는 방법에 대해 자세히 알아보겠습니다.
1. 입찰가 산정의 기본 원칙
입찰가를 정할 때, 가장 중요한 원칙은 다음과 같습니다.
- 수익률을 고려하여 적정한 입찰가를 산정합니다.
- 실 투자금(총비용)을 정확하게 계산합니다.
- 대출 가능 금액과 임대보증금을 감안합니다.
- 부대비용(취득세, 법무비, 명도비, 수리비, 중개수수료 등)을 반드시 반영합니다.
즉, 최종 낙찰가뿐만 아니라 낙찰 후 들어갈 모든 비용을 고려해야 한다는 점이 핵심입니다.
2. 수익률 계산하기
우선 입찰가를 산정하기 위해서는 먼저 수익률을 계산할 수 있어야 합니다.
1) 수익률 계산 공식
- 수익률 계산법 = 연 수익 / 실 투자금
이때, 연 수익은 다달이 받는 연간 임대수익에서 연 이자를 빼면 됩니다.
- 연 수익 = 연 임대 수익 - 연 이자
2) 예제: 수익률 계산하기
가령, 월세가 1,000만 원(보증금) / 30만 원인 부동산을 경매로 낙찰받은 경우,
- 연 임대수익:
- 30만 원 X 12개월 = 360만 원
- 대출금: 원금이 3,500만 원인 경우, 대출이 80%까지 나온다면
- 3,500만 원 X 0.8 = 2,800만 원
- 연 이자 비용: 이자율 4% 가정
- 2,800만 원 X 0.04 = 112만 원
- 연 수익:
- 360만 원 - 112만 원 = 248만 원
이어서 실 투자금을 계산하여 수익률을 최종적으로 구해봅시다.
3. 실 투자금 계산하기
실 투자금을 계산해 보도록 하겠습니다.
- 실 투자금 = 낙찰가 - 대출금 - 임대보증금 + 취득세 + 법무비 + 명도비 + 수리비 + 중개수수료
1) 대출금 계산하기
대출은 지역에 따라 다르게 적용됩니다.
- 투기지역(서울, 수도권 핵심 지역): 낙찰가의 40~50% 이하
- 비조정지역(수도권 외곽): 낙찰가의 70~80%
만일, 경매로 한 번 낙찰받은 경우, 두 번째 낙찰을 받으려고 한다면 낙찰가의 80%는 동일하나, 감정가는 60%로 낮게 계산해야 합니다.
- 첫 낙찰: 낙찰가의 80%, 감정가의 70%
- 두 번째 낙찰: 낙찰가의 80%, 감정가의 60%
- 세 번째 낙찰: 낙찰가의 80%, 감정가의 60%
2) 임대보증금 계산하기
임대보증금은 소액임차보증금을 상한선으로 설정합니다.
특정 시점에 그 지역의 임대 보증금을 얼마까지 받을 수 있는지는 소액임차보증금표에서 최우선변제 보증금 한도를 참고하여 최대 보증금을 설정할 수 있습니다.
3) 취득세 계산하기
취득세는 낙찰가의 일정 비율로 부과됩니다.
- 1~2억 대의 물건: 1.1%로 계산
4) 법무비 계산하기
법무비는 법무사한테 주는 수수료로 경락잔금대출을 받은 경우에는 필수적으로 발생하는 비용입니다.
- 법무비는 낙찰가의 0.5%로 계산 (낙찰가 X 0.005로 계산)
만일 이 금액을 초과한다면 과한 금액이라고 생각하면 됩니다.
5) 명도비 계산하기
명도는 점유자가 소유자와 임차인인 경우로 나뉘는데, 임차인 명도는 수월한 편이라 이때에는 명도비(이사비)를 0원으로 잡으면 됩니다.
단, 소유자 명도인 경우는 순순히 나가지 않는 경우가 많기에, 강제집행비용을 이사비용의 상한선으로 생각하여 명도비를 책정합니다.
- 강제집행비용: 평당 10만 원
만일, 30평의 아파트라면 강제집행비용은 30평 X 10만 원 = 300만 원이라고 책정하면 됩니다.
따라서, 이 때 소유자인 점유주에게 줄 수 있는 최대 비용 또한 300만 원이라고 보고 명도 협상 시, 300만 원 이하로 조정해야 합니다.
6) 수리비 계산하기
수리비는 당연히 상한선이 없습니다. 실 거주하는 집이 아닌 투자 목적의 집이라면 평수에 따라 대략적으로는 기준을 정할 수 있습니다.
- 33평형(실면적 25평)의 아파트: 전체 수리 최대 1,500만 원을 넘기지 않습니다.
- 25평형(실면적 18평): 최대 1,000만 원
- 40평대 이상: 최대 2,000만 원
수리비는 건물의 연식과 상태에 따라 다릅니다.
신축의 경우는 수리할 필요가 없으며 도배와 입주청소는 50만 원 정도만 잡으면 됩니다.
전체 수리가 필요한 연식은 2000년 이전이나 99~98년, 2000년대 연식이라고 보면 됩니다.
부분 수리의 경우, 화장실과 주방이 이에 해당합니다
- 화장실 전체 수리: 250만 원
- 주방 전체 수리: 200만 원
- 도배: 방 3개 기준 100만 원
물론, 물가 상승에 대비하여 비용은 다시 고려해 봐야 하며, 수리비를 줄이고 싶다면 셀프인테리어를 하면 됩니다.
7) 중개 수수료 계산하기 (매도 또는 임대 시)
경매 낙찰 후 매도를 하거나 임대를 한다면 중개수수료가 발생됩니다.
4. 최종 입찰가 산정하기
따라서 입찰가를 설정할 때는 이러한 모든 부대 비용을 다 고려하고 설정해야 합니다.
무조건 최고가를 적는 것이 아닌, 현실적인 기대 수익을 반영하여 입찰가를 산정해야 합니다.
수리비나 명도비 등의 예상 비용을 초과하면 큰 손해를 볼 수 있으므로 반드시 미리 잘 체크해야 합니다.
결론적으로 너무 낮은 입찰가는 낙찰 가능성이 낮고, 너무 높은 입찰가는 되려 손실로 이어질 수 있습니다.
경매 투자에 성공하기 위해서는 입찰가 계산을 철저히 해야 합니다. 이론이 아닌 실전에서 꼭 연습해 보시길 바랍니다.
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