배당금 분석

대항력을 갖추고 확정일자를 받아 우선변제권을 가진 임차인이라도 간혹 배당받지 못하는 경우가 생기곤 합니다.

배당금이 부족하거나 예외적인 상황으로 인해 후순위에 있던 이가 임차인보다 먼저 배당을 받아가는 경우도 있기 때문입니다.

투자자는 이러한 부분을 확실히 파악할 수 있어야 합니다.

자칫 잘못하다가는 자신이 인수해야 하는 금액이 발생할 수도 있기 때문이죠.

예상치 못했던 금액을 추가로 인수한다는 것은 곧 투자자 입장에서 손해로 이어진 다는 것을 의미합니다.

따라서 우리가 공부해야 할 것이 바로 이 배당금 분석입니다.

배당이라는 것이 어떤 절차로 이루어지고, 배당의 원칙에는 어떤 것들이 있는지 확실히 이해해야 합니다.

오늘은 바로 이 배당금 분석에 대해 설명드리겠습니다.

 

권리분석에는 1) 등기부등본 권리분석, 2) 임차인 권리분석 3) 배당금 분석 등이 있다고 말씀드렸습니다.

배당금 분석이 투자를 할 때마다 반드시 해야 하는 것은 아니지만, 사례에 따라 배당 결과를 아는 것이 매우 중요해지기도 하므로 기본적인 것은 반드시 알고 넘어가야 합니다.

 

다만, 배당을 위한 배당 공부의 오류에 빠져서는 안 됩니다. 가끔 어쩌다 한 번 나올까 말까 한 사례를 가지고 배당금을 상세히 계산하는 분들도 있습니다. 너무 많은 시간을 여기에 할애할 필요는 없습니다.

 

우리가 이 단계에서 알아야 할 부분은 내가 내보내야 할 점유자가 얼마를 받아 가는지, 혹시나 못 받아가는 부분이 있는지, 그로 인해 내가 투자를 하는 데 있어 감당해야 할 리스크는 무엇인지, 혹여나 내가 인수해야 하는 부분이 생기지는 않는지 등을 명확히 분석하는 것입니다.

채권자들이 얼마를 받아가는지 일일이 계산하느라 시간을 허비하는 짓은 절대 하면 안됩니다.

 

권리분석 상으로는 아무런 문제가 없었지만 배당과정에서 혹여나 내가 물어줘야 할, 인수해야 할 금액이 발생하지는 않는지를 미리 살피는 것이 배당금 분석의 핵심입니다. 이러한 목표를 절대 잊지 말고, 이제부터 배당금 분석에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

 

예시를 들어 살펴보겠습니다.

 

A라는 사람이 상가주택을 하나 갖고 있고 이 부동산의 시세는 20억 원 정도입니다.

하지만 전부 현금으로 산 것이 아니라 등기부등본을 자세히 살펴보면 a은행에서 10억 원의 대출이 있고, 얼마 후 b저축은행에서 3억 원을 추가로 빌렸습니다.

또한, c라는 사람에게 5,000만 원의 가압류가 들어와 있습니다. 게다가 이 빌딩에는 d, e, f가 임차인으로 등재되어 있고, 이들은 월세 세입자로서 각각 얼마의 보증금을 걸어놓았습니다. 

보증금의 총합은 3억 원을 초과합니다. 결국 자금난으로 힘겨워하던 A는 부동산을 경매로 넘겼습니다.

 

많은 사람들이 입찰을 하기 위해 몰려듭니다. 권리분석을 꼼꼼히 하고 현장답사도 하면서 정확한 시세 파악도 해보았는데요.

 

어느덧 입찰일이 되었고 5명이 입찰에 참여하여 B라는 사람이 15억 원에 낮찰을 받았습니다. B는 우량한 부동산을 저렴한 가격에 취득하여 매우 기뻐했습니다. 부동산 중개업소에서 매물을 찾으려고 했다면 이 금액으로 구입할 수 없었을 것이기 때문입니다. 사는 순간부터 5억 원의 이득을 보았습니다.

B는 이제 점유자들에게 어떻게 명도를 진행하고, 새로운 임차인으로 누구를 받아들일지 고민하고 있습니다.

 

문제는 채권자라고 할 수 있는 a부터 f까지입니다.

이들은 믿었던 A가 자신들의 돈을 갚지 않아 괘씸해하거나, 임차인으로서 살고 있던 집이 경매로 넘어가 불안함을 갖게 된 사람들입니다. 이들 중에는 자신들의 보증금 또는 빌려준 돈을 돌려받을 수도, 돌려받지 못할 수도 있습니다.

 

배당은 바로 여기서 발생하는 문제입니다.

경매 투자자인 우리는 부동산 경매를 통해 부동산을 저렴한 가격에 매입하고자 하고, 그로 인한 수익을 얻고자 함이지만 국가에서 부동산 경매라는 제도를 만든 이유는 결국 '배당'을 주기 위함입니다. 

'배당'을 통해 해당 부동산에 얽혀있는 채권, 채무 관계를 해결하기 위해 이 제도를 만든 것이죠.

 

a부터 f까지의 채권자, 임차인들은 자신들의 돈을 얼마 받아갈 수 있는지를 관심 가질 텐데요.

과연 15억 원의 낙찰금액을 누구에게 먼저 배당해주어야 할까요?

가장 많은 돈을 빌려준 a은행, 비교적 소규모의 b은행, 일개 개인에 불과한 c, 사회적 약자인 임차인들 d, e, f 

 

이와 같이 부동산 경매 제도가 만들어지고 나서 이에 대한 원칙과 규칙을 만들 필요성을 느꼈습니다.

돈이 없는 사회적 약자에게 먼저 배당을 해주어야 하는지, 채무자에게 가장 많은 돈을 빌려주어 큰 도움을 주었다고 판단되는 사람에게 먼저 돈을 줘야 하는 것인지, 다 같이 평등하게 비율대로 나눠줘야 하는 것인지 등등 혼란스러운 것들에 대한 기준이 필요하여 배당의 원칙과 순서를 만들게 되었습니다.

 

다음 시간에 본격적으로 이 배당의 기본 원칙에 대해 살펴보도록 하겠습니다.