부동산 경매 투자의 첫걸음은 '물건 검색'에서 시작됩니다.
하지만 초보자 입장에서 매일 수백 개의 물건을 들여다보며 뭘 봐야 하고 어떤 걸 선택해야 하는지 판단하는 건 결코 쉽지 않습니다.
오히려 너무 많은 물건을 검색하는 것은 투자 의지를 소진시킬 수 있습니다.
따라서, '많이 본다' 보다는 '잘 본다'가 훨씬 중요하며 오늘은 그런 의미에서 초보자가 꼭 기억해야 할 4가지 물건 검색 팁에 대해 살펴보겠습니다.
1. 투자금 설정부터 시작하라
경매 물건을 검색하기에 앞서 반드시 해야 할 일은 '내가 실제로 투자할 수 있는 금액'을 구체적으로 정리하는 일입니다.
- 단순 잔고 확인이 아닌, 가용자산 분석
- 현금 보유금
- 대출 가능 금액
- 활용 가능한 임차인 보증금
내가 갖고 있는 현재 투자금이 얼마인지를 확인하는 것이 중요합니다.
물건 검색에 대한 첫 번째 팁은 내가 가용 가능한 자금 내에 있는 물건만 보는 거싱ㅂ니다.
여기서의 가용 가능이란 보유한 현금 외에 임차인의 보증금, 대출 가능 금액 등을 모두 포함한 자금을 의미합니다.
부동산 경매 투자의 핵심은 '레버리지 활용'입니다.
물론 무분별한 대출은 위험할 수 있지만, 부동산 경매를 통해 충분히 합리적인 가격으로 구매했다면 레버리지 비중이 높더라도 가격 리스크를 해결했다고 볼 수 있습니다.
예를 들어, 내가 보유한 종잣돈이 3,000만 원이라면, 낙찰가 1억 원 이하의 물건을 목표로 삼아야 합니다.
보통 80% 수준의 대출이 가능하고 10%의 입찰 보증금을 냈다고 가정하면 최소 실투자금 + 초기비용(취득세, 명도비용 등)을 포함해 투자 가능한 '총자금구조'를 세워야 합니다.
즉, 부동산 경매 투자를 위한 물건 검색은 나의 종잣돈이 얼마인가, 얼마를 투자할 수 있는가에서 시작한다는 점을 기억해 주시면 좋을 것 같습니다.
2. 하나의 지역에 집중하라
초보자의 가장 흔한 실수 중 하나가 '전국 단위로 물건을 검색하는 것'입니다.
이는 투자 효율성과 정확도를 현저히 떨어뜨립니다.
따라서, 전국의 모든 지역을 다 살펴보겠다는 생각은 버리고, 과감하게 포기할 것은 포기하되 하나의 지역을 선정해야 합니다.
- 지역을 한정할 때 고려할 기준
- 내가 잘 아는 지역 (고향, 거주지, 직장 근처 등)
- 투자금에 맞는 가격대 물건이 다수 있는 지역
- 공급이 일정하고 수요가 유지되는 지역
나만의 지역을 선정하고 그 지역 안에서의 기회들을 잘 포착할 수 있도록 보는 눈을 키워야 합니다.
어차피 시간이 흐르면 나의 영역들은 점차 넓어져 갈 것입니다.
이 때의 한 지역은 나의 고향, 직장 근처 또는 내가 특별히 좋아하는 지역이어도 괜찮습니다.
아무런 연고가 없다하더라도 내가 투자할 수 있는 가격대의 물건이 많은 곳이라면 선정해도 좋습니다.
점차 그 역을 알아보고 공부해 나가면 되니까요.
중요한 것은 나만의 특정 지역을 선택한다는 점, 그러면서 차츰 영역을 넓혀가면서 나중에는 전국의 지역흐름을 읽을 수 있는 수준이 되면 좋습니다.
예를 들어, 수도권 외곽(인천, 수원, 안산 등)이나 지방 중소도시(천안, 창원, 청주 등)에는 저가 매물과 공급대비 적절한 수요가 형성되어 있어 초보자에게 적합합니다.
지역을 정했다면 최소 3개월 동안은 그 지역만 집중해서 물건을 분석해봅니다.
그 과정에서 해당 지역의 시세 흐름, 공실률, 입주 물량, 인근 학교나 병원, 교통망 등 부동산의 기본 조건들이 자연스럽게 축적됩니다.
3. 주택 중심으로 본다.
초보 투자자는 오피스텔, 아파트, 빌라 등 주거용 물건만 보는 것이 안전합니다.
상가나 토지는 고수들이 지닝ㅂ하는 시장이며 다음과 같은 이유로 위험도가 높습니다.
- 토지의 위험
- 개발행위허가, 용도지구 등 복잡한 행정 해석 필요
- 매각가의 차익 실현까지 오랜 시간 소요
- 현금흐름이 발생하지 않아 자금 묶임 발생
- 상가의 위험
- 상권분석 실패 시 공실 가능성 높음
- 단순 저가 세팅으로는 임대 유치 불가능
- 임차인의 사업성에 수익이 좌우됨
집은 저렴하게만 한다면 어떻게든 세를 놓을 수 있지만, 상가는 그렇지 않습니다.
단순히 저렴하게 세를 놓았다고 해서 잘못된 상가에 와서 장사를 하려고 하진 않겠죠.
이제 막 작은 투자금에서 돈을 만들어보고자 투자하는 시점에 토지나 상가에 잘못 투자하여 오랜 기간 종잣돈이 묶이는 상황에 처할 수 있으니 반드시 주의하시기 바랍니다.
우선 지금은 주거용 물건 위주로 살펴볼 때라는 점 꼭 기억하세요.
4. 명확한 투자 목적을 설정하라
목적이 불분명한 경매는 중간에 반드시 흔들리게 되어 있습니다.
매도차익을 노리는 것인지, 월세 수익을 노리는 것인지, 실거주 목적이 있는지에 따라 접근 방식이 완전히 달라지기 때문입니다.
- 투자 목적별 전략 구분
- 실거주: 입지, 학군, 생활환경 우선 → 매매가 기준 저가 여부
- 매매차익: 시세보다 현저히 낮은 물건 찾기 → 단기 시세 반등 가능성
- 월세수익: 고정 수익 중심 → 주변 임대 시세, 수요층 확인
실거주의 목적으로 급매가보다는 조금 싸게 구매할 것인지, 사고 팔아야 하는 매매를 통해 종잣돈을 불려나갈 것인지, 임대를 통해 정기적으로 월세 수익이 들어오도록 할 것인지를 우선 정해야 합니다.
특히나 시시각각 변화하는 시장에서 분명한 목적 없이는 쉽게 흔들리며 제대로 된 투자를 하지 못할 수 있습니다.
여기까지 물건을 검색하는 팁 4가지를 살펴보았습니다.
꼭 기억하시면서 좋은 물건들 많이 검색해 보시기를 바랍니다.
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