부동산 경매에서 낙찰받은 이후에는 '명도'라는 과정을 거쳐야 하는데, 이는 해당 부동산을 점유하고 있는 소유자, 임차인, 기타 점유자 등을 내보내는 절차를 의미합니다.
부동산 경매에서 명도는 가장 까다로운 과정 중 하나로, 단순한 법적 절차뿐만 아니라 점유자와의 협상, 강제 집행, 비용 계산 등의 복합적인 문제가 얽혀 있습니다.
오늘은 유형별로 대응하는 방법에 대해 자세히 살펴보겠습니다.
1. 명도란?
명도는 부동산 경매에서 낙찰자가 부동산을 인도받는 실질적인 과정을 의미합니다.
일반적으로 매매를 통한 부동산 거래에서는 기존 거주자가 계약에 따라 자발적으로 퇴거하지만, 경매로 낙찰받은 경우에는 기존 점유자가 자발적으로 나가지 않는 경우가 많기 때문에 '명도'의 과정을 거쳐야 합니다.
- 명도가 필요한 이유
- 점유자가 계속 거주하는 한 새로운 임차인의 입주가 불가합니다.
- 경매 낙찰 이후에도 점유자가 공과금(관리비, 전기 및 가스 요금 등)을 미납할 가능성이 높습니다.
- 점유자가 불법 점유할 경우, 낙찰자의 재산권 행사에 방해가 됩니다.
명도는 단순한 절차가 아니라 사람과의 협상 과정이므로 낙찰자가 명도 방법을 제대로 알고 있어야 합니다.
특히, 명도는 지식을 쌓는 공부의 과정이 아니라 직접 사람을 상대해야 하는 과정이기에 다소 까다롭다고 볼 수 있습니다.
2. 명도 상대방에 대해 이해하기
첫 대면이 매우 중요합니다.
낙찰자라고 나타난 사람이 너무 어리숙해 보이거나 어려 보이는 등의 미숙한 모습을 보이면 점유자 입장에서 우습게 볼 수도 있습니다.
그렇기 때문에 최대한 명도와 관련된 지식을 잘 쌓아 최대한 능수능란하게 리드하며 이끌어가는 모습을 보여주는 것이 좋습니다.
특히, 낙찰받은 날 바로 방문해서 점유자를 대하지 말고 충분히 준비한 상태에서 만나러 가야 합니다.
다양한 유형의 점유자가 있다는 것을 인지하는 것이 중요합니다.
다음 아래에서 점유자의 유형들을 한 번 살펴보겠습니다.
- 예의 바르고 공손하며 매우 협조적인 사람
- 동정심을 유발하며 하소연하는 사람
- 욕설 등을 뱉으며 큰소리로 협박하는 사람
- 처음에는 협조적으로 나오다가 돌변하는 사람
- 연락을 받지 않고 계속적으로 피하는 사람
1번의 경우는 드물게 나타나는 경우로 명도 하는 입장에서는 가장 좋은 케이스라고 볼 수 있습니다.
3번과 같은 경우는 대부분 나이가 든 아저씨들로 위협적인 모습에 위축될 수는 있지만, 오히려 연락이 끊기지 않아 명도하기에 나쁜 유형은 아니라고 볼 수 있습니다.
4번의 경우, 처음에는 대화도 잘 통하고 원만하게 명도가 진행된다 생각했다가 이삿날 즈음에 잠수를 타거나 갑자기 이전에 협의한 내용대로 못하겠다고 나오는 경우도 있습니다. 이런 경우를 대비해서 명도 절차는 계속 준비해두어야 합니다.
마지막 5번과 같이 연락이 안 되는 경우가 제일 까다롭고 난감한 경우라고 할 수 있습니다.
결과적으로 다양한 유형의 점유자들이 있지만, 공통적으로 이들이 바라는 것은 돈입니다.
즉, 이사비를 요구하는 것입니다.
사실상 낙찰자와 점유자 사이의 만족할 만한 이사비는 현실적으로 없습니다.
왜냐하면 점유자가 바라는 것은 몇 십만 원 정도의 이사비가 아닌, 몇 백 또는 몇 천만 원의 이사비를 요구하는 경우가 많기 때문입니다. 물론 이렇게까지 큰 금액을 줄 필요는 전혀 없습니다.
우리가 부동산 경매를 하는 이유는 시세보다 저렴하게 낙찰받아 이익을 얻고자 함입니다. 큰 금액의 이사비를 지불할 것이라면 굳이 경매를 진행할 이유가 없을 테니까요.
점유자와 대화를 끌고 나가기 위해서는 '법적절차'를 밟아 나가면서, 점유자가 이에 압박감을 느끼고 이렇게 나갈 바에야 이사비를 조금이라도 받고 자발적으로 나가는 게 낫겠다가 되어야 합니다.
그럼 좀 더 명도에 대해 본질적으로 이해하기 위해 낙찰자인 우리와 점유자의 약점에 대해 각각 자세히 살펴보겠습니다.
- 점유자의 약점
- 명도는 어차피 낙찰자가 이기는 것이라는 점입니다.
- 낙찰자인 우리는 합법적인 절차대로 부동산 경매를 통해 부동산을 매입하였습니다.
- 잔금을 치르고 소유권을 취득한 것이기에 오히려 그 집을 나가지 않는 점유자라면 불법 점유를 하고 있는 것입니다.
- 불법적인 행위를 하고 있는 것은 점유자로 법적인 절차를 밟는다면 당연히 나가야 하는 것은 점유자라는 점을 꼭 기억해두시면 좋습니다.
- 낙찰자의 약점
- 시간이 지체될수록 좋지 않습니다.
- 명도와 상관없이 낙찰받은 이후부터는 대출 이자를 납부해야 합니다. 따라서 낙찰자인 우리는 하루라도 빨리 명도를 잘 마무리하고 새로운 임차인을 들여서 대출이자에 대한 지출을 줄여야 합니다.
- 관리비와 같은 공과비도 쌓여갈 것입니다. 원래는 관리비를 점유자가 내야 하지만 보통 안 내고 점유하는 경우가 많습니다. 이러한 미납금은 낙찰자가 내야 하는 것이 많기에, 시간이 지연될 수록 불리한 것은 낙찰자가 될 것입니다.
명도가 부동산 경매에서 가장 어려운 과정 중 하나인 것은 맞지만 협상과 법적 절차를 적절히 활용한다면 효율적으로 해결할 수 있습니다. 강제집행은 최후의 수단으로 활용하고, 협상을 통해 최대한 비용을 절감하는 것이 중요합니다.
댓글