명도 노하우 3단계

오늘은 낙찰자가 사용할 수 있는 명도 무기 5가지 중 '점유이전금지가처분'과 '명도 소송'에 대해 자세히 알아보겠습니다.

1. 점유이전금지가처분이란?

점유이전금지가처분이란 말 그대로 점유를 이전하는 걸 금지하는 가처분입니다.

즉, 해당 부동산에 살고 있는 점유자가 다른 사람에게 점유권을 넘기는 것을 막기 위해 법원이 임시로 점유를 제한하는 조치입니다.

점유이전금지가처분이 필요한 이유는 무엇일까요?

경매 과정에서 점유자가 의도적으로 점유자를 바꿔버리는 경우가 종종 발생합니다.

이런 상황을 방지하기 위해 점유이전금지가처분을 활용해야 합니다.

현재 점유자의 이전을 금지하는 가처분을 해 놓을 경우, 점유자가 다른 사람으로 되어 있다 하더라도 그 효력은 미치기에 추후 강제집행 등의 절차를 원활하게 진행시킬 수 있습니다.

보통 아파트, 오피스텔, 빌라를 할 때에는 이 단계까지는 오지 않으니 참고만 해 주셔도 됩니다.

명도소송은 점유자가 법원의 명령에도 퇴거하지 않을 경우, 소송을 통해 강제로 퇴거를 요청하는 법적 절차입니다.

즉, 점유자가 점유이전금지가처분을 무시하거나 인도명령을 따르지 않을 때 필요한 조치입니다.

소송을 통해 법원의 최종 판결을 받아 점유자를 강제로 퇴거시킬 수 있습니다.

명도소송을 최후의 수단으로 최대한 그 전 단계에서 해결하는 것이 최선이라는 점 기억해 주세요.

명도 관련하여 추가적으로 몇 가지 상황들에 대해 어떻게 대응하면 좋을지 살펴보겠습니다.

내용 증명을 받지 않는 경우에는 어떻게 하나요?
앞서, 전화 또는 문자 대신 서류 형식의 내용 증명을 하나 작성하다고 말씀드렸었는데요. 내용 증명을 보낸 경우, 바로 답장이 오는 경우도 있지만 연락이 오지 않거나 반송되는 경우도 있습니다.
그럴 경우에는 집에 방문하여 내용 증명 서류를 현관문 앞에 붙여 놓고 오시기를 추천드립니다.

명도 합의서 작성이 어려운 경우는 어떻게 해야 하죠?
구두로만 합의할 게 아니라 합의서를 작성하는 것이 좋습니다.
만약 이번 달 말까지 나간다고 했다면, 점유자를 직접 만나서 합의서를 작성하도록 합니다.
합의서 내용은 '점유자는 언제까지 나갈 것이고, 집을 원상 복구해서 문제없이 낙찰자에게 전달한다. 낙찰자는 점유자가 이 내용을 다 지킬 경우 이사비 50만 원을 지원한다.;'와 같이 작성한 후 점유자, 낙찰자가 함께 도장을 찍고 서류화를 해야 합니다.
만약 이러한 형식의 명도 합의서 작성이 어렵다면 약식으로라도 언제까지 나가겠다는 내용을 작성한 후 도장을 찍는 정도로만 작성해도 괜찮습니다.

폐문 부재를 어떻게 확인하나요?
가끔 명도를 하다보면 이 집이 이사를 간 집인지, 아닌지 헷갈리는 경우가 있습니다.
그럴 때는 현관문 아래에 테이프를 살짝 붙여놓은 뒤 1~2 주 후에 다시 가서 테이프가 떨어져 있다면 문을 열었다는 증거로 볼 수 있기 때문에 이런 방식으로 확인할 수 있습니다.

점유자와의 협상을 통해 최대한 자발적인 퇴거를 유도합니다.

앞서 말씀드린 이사비 협상 전략을 활용하여 강제 조치 없이 해결하는 것이 최선입니다.

필요한 서류를 모두 준비하여 법원에 명도 소송에 대한 소장을 제출합니다.

소송기간은 3~6개월 이상 소요될 수도 있습니다.

법원이 판결을 내리면 점유자는 그 즉시 퇴거해야 합니다.

만약 점유자가 여전히 퇴거하지 않는다면 강제집행을 신청해야 합니다.

강제 집행은 앞서 말씀드린 것처럼 추가 비용이 발생하므로 가능하면 협상으로 해결하는 것이 유리합니다.

여기까지 명도 시, 낙찰자가 사용할 수 있는 무기들 5가지를 모두 살펴보았습니다.

잘 기억하셔서 활용해 보시기면 좋을 것 같습니다.