지난 시간에 명도 협상 시에 낙찰자가 사용할 수 있는 무기들 2가지를 먼저 살펴보았습니다.
오늘은 명도 과정에서 낙찰자가 활용할 수 있는 5가지 무기 중 '인도명령'에 대해 상세히 알아보겠습니다.
1. 인도명령이란?
인도명령이란 법원이 점유자에게 부동산을 낙찰자에게 인도하라고 명령하는 절차를 의미합니다.
즉, 점유자가 정당한 권리를 가지고 있지 않다면 법원에서 강제로 퇴거 명령을 내릴 수 있습니다.
흔히 인도명령에 대비되는 개념으로 명도소송을 말할 수 있습니다. 둘 다 결국에는 점유자를 내보내기 위한 목적이라는 점에서 동일한 성격을 가지고 있습니다.
하지만 그 절차나 기간에 있어 차이점이 있습니다.
명도를 할 때에는 절대 명도소송까지 가지 않겠다는 생각으로 진행하시는 게 좋습니다.
인도명령은 잔금납부 후 6개월이 지난 경우에는 신청할 수 없기 때문에 낙찰자는 잔금납부와 동시에 인도명령을 바로 신청해 두는 것이 좋습니다.
지금부터는 인도명령을 어떻게 신청하는지 살펴보겠습니다.
2. 인도명령 신청 방법
1단계: 잔금 납부와 동시에 신청
법무사를 통해 아주 간편하게 신청할 수 있습니다.
법무사에게 잔금 납부를 할 때 보통 같이 신청하면 되는데요. 법무사 비용에 포함되어 있기 때문에 추가 비용 없이 처리할 수 있습니다.
법무사 사무실에서 등기이전을 하면서 대부분 서비스로 같이 해주기 때문에 잔금 납부를 할 때, "인도명령 신청 들어가는 거죠?"라고 한번 더 확인을 하면 됩니다.
절대 빠트리지 않고 꼭 신청하시기를 바랍니다.
- 주의할 점
- 잔금 납부 후 6개월 이내에 신청해야 합니다.
- 6개월이 지나면 인도명령이 불가능하며, 명도소송을 진행해야 합니다.
2단계: 법원의 심리 절차
인도명령 신청 후 심리 또는 심문을 거칩니다.
즉, 법원이 점유자에게 부동산을 인도하라는 결정을 내리기 전 심리(서류 검토)를 진행하게 되는데요.
그러나 특별한 경우가 아니라면 대부분 별도의 심문 없이 바로 인용이 됩니다.
법원의 결정 여부는 대법원 경매 사이트 문건접수내역을 통해 확인 가능합니다.
만일 유치권자나 선순위임차인을 대상으로 한 인도명령 신청인 경우라면, 법무사를 통한 단순 인도명령 신청서로는 인용이 되지 않습니다.
이러한 경우에는 특히 인도명령신청서의 작성 노하우가 매우 중요한데요.
여러 증거들을 꼼꼼하게 첨부하여 해당 점유자가 허위 권리자임을 증명할 수 있는 내용을 반드시 포함해야 합니다.
3단계: 인도명령 결정문 송달 및 집행 준비
인도명령은 통상 신청 후 2주 내에 결정됩니다.
법원에서 인도명령 결정문을 발송하면, 점유자는 법원의 명령을 받은 즉시 퇴거해야 합니다.
만약 점유자가 불응하는 경우에는 강제집행 절차를 진행해야 합니다.
4단계: 강제 집행
점유자가 자발적으로 퇴거하지 않고 모르쇠로 나올 경우, 강제 집행을 신청할 수 있습니다.
강제 집행은 법원 집행관이 현장에 출동하여 점유자를 강제로 퇴거시키는 절차를 의미합니다.
인도명령결정문과 송달증명원을 갖고 강제 집행을 신청하면 되는데요.
강제신청을 한 이후에는 강제 집행 계고를 할 것이라는 연락이 오는데, 이는 강제 집행에 대한 예고장을 붙이고 오는 것으로 낙찰자인 우리는 따라만 가면 됩니다.
물론 임차인 명도는 여기까지 오지 않고 명도확인서와 인감증명서에서 끝이 납니다.
- 주의할 점
- 강제집행 당일에는 입회인(증인) 2명이 필요합니다.
- 강제집행 비용(약 180만 원)이 발생할 수 있으므로, 이사비 협상을 먼저 시도하는 것이 유리합니다.
명도를 진행함에 있어 중요한 것은 시간과 비용입니다.
낙찰자 본인이 어느 정도까지의 금액을 지출할 수 있는지, 점유자와 비용 협상을 어느 선부터 시작하여 낮춰갈 것인지 등을 조정하는 것이 중요합니다.
명도를 진행하는 데 있어 중요한 것은 시간과 비용입니다.
낙찰자 본인이 어느 정도까지의 금액을 지출할 수 있는지, 점유자와 비용 협상을 어느 선부터 시작해 낮춰갈 것인지 등을 조정하는 것이 중요합니다.
마지막으로 '이사비를 산정 또는 협상하는 법'에 대해 살펴보겠습니다.
3. 이사비 협상 전략
명도를 원활하게 진행하려면 강제집행보다는 이사비 협상을 통해 점유자를 자발적으로 퇴거시키는 것이 유리합니다.
- 협상의 기본 원칙
- 낙찰자는 법적으로 이사비를 줄 의무가 없다는 점을 인지시키기
- 처음부터 구체적인 금액을 제시하지 말 것
- 점유자가 요구하는 이사비가 강제집행 비용(약 180만 원) 이하인지 비교 후 협상 진행
효과적인 이사비 협상에 대해 살펴보겠습니다.
- 잘못된 협상 방식
- 점유자: "이사비 얼마 줄 거예요?"
- 낙찰자: "100만 원 드리겠습니다."
만일 내가 점유자에게 이사비로 100만 원을 주기로 사전에 마음먹었다고 가정해 보겠습니다.
이때, 처음부터 절대 점유자에게 이사비를 100만 원 주겠다고 이야기해서는 안 됩니다.
상대방의 첫 제안이 한 번에 받아들여질 가능성은 매우 낮습니다.
올바른 협상 방식을 살펴보겠습니다.
- 올바른 협상방식
- 점유자: "이사비 얼마 줄 거예요?"
- 낙찰자: "사실 법적으로는 이사비를 줄 의무가 없습니다. 하지만 빠르게 나가주신다면 제가 낙찰자에게 부탁해 볼 수 있습니다. 어느 정도 생각하시나요?"
- 점유자: "100만 원이요."
- 낙찰자: "제가 잘 전달해 보겠습니다."
절대 구체적인 금액을 제시하지 말고, 먼저 이사비에 대한 언급도 하지 않아야 합니다.
이사비를 산정하는 명확한 기준은 없으나, 강제집행할 경우의 비용을 감안하여 그 이하로 잡는 것이 현명합니다.
오늘은 명도 시, 낙찰자가 사용할 수 있는 무기들 중 3번째인 인도명령을 자세히 살펴보았습니다.
다음 시간에는 나머지 무기들에 대해 말씀드리겠습니다.
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