명도 노하우 1단계

초보 낙찰자라면 점유자와의 대화가 서툴러 협상이 불리하게 진행될 수 있습니다.

따라서 오늘 이 시간에는 명도 노하우 1단계로 명도 협상 시, 낙찰자가 사용할 수 있는 무기들에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

1. 명도 협상의 기본 원칙

초보 낙찰자가 점유자와 대화를 할 때 가장 중요한 전략은 '나는 결정권이 없다'는 태도를 유지하는 것입니다.

이렇게 하면 감정적인 충돌을 피하고 협상의 주도권을 가질 수 있습니다.

이러한 전략을 고수하면 직접 협상하는 부담을 덜 수 있으며, 협상 과정에서 가격 조율이 가능하다는 장점이 있습니다.

오늘은 이 중에서 1. 명도확인서와 인감증명서 와 2. 내용증명에 대해 자세히 알아보겠습니다.

앞서 점유자의 유형에는 임차인과 소유자 2가지가 있다고 말씀드렸습니다.

난이도로 따지자면 임차인의 명도가 훨씬 쉽습니다.

왜냐하면 임차인은 본인 보증금을 전액 또는 일부라도 배당을 통해 받아갈 수 있지만, 소유자는 배당에서 아무것도 받지 못하기 때문입니다.

임차인이 보증금 전액을 날리는 경우는 거의 없다고 볼 수 있습니다.

이 때, 임차인이 보증금을 받아가기 위해서는 낙찰자의 인감증명서와 명도확인서가 필요합니다.

따라서 이것이 바로 낙찰자의 무기 중 하나라고 할 수 있습니다.

여기서 중요한 것은 명도확인서와 인감증명서를 절대 명도가 되기 전에 먼저 주어서는 안 된다는 것입니다.

이 서류를 전달하는 시점은

① 이삿날 당일에 방문하여 이삿짐이 정말 다 빠졌는지 확인하고

② 집 내부를 점검하며 파손 여부 확인하며,

③ 이삿날 기준으로 해당 관리사무실에서 정산된 관리비 영수증을 확인한 후

아무 문제가 없는지를 최종 확인하고 나서 전달해야 합니다.

인감증명서는 주민센터에서 발급받으면 되고, 명도확인서는 네이버에 검색한 양식에 본인 이름을 적고 서명해 주면 됩니다.

내용증명이란 점유자와 전화 상 또는 문자상으로 이야기하는 것이 아닌, 전달할 내용을 적어 공식적으로 우편을 통해 보내는 것입니다.

이는 점유자에게 심리적인 압박감을 줄 수 있기에 본인이 대화를 잘 못한다고 한다면, 굳이 점유자에게 전화를 하기보다는 내용증명을 보내고 난 뒤 점유자에게 '내용증명 하나 갈 건데요. 확인하시고 연락 부탁드립니다.'라고 전달하면 됩니다.

내용증명의 역할/효과
- 점유자에게 심리적 압박을 줄 수 있습니다.
- 향후 명도소송 진행 시 증거로 활용 가능합니다.
- 점유자가 퇴거에 대해 진지하게 고민하도록 만듭니다.

내용증명 자체가 어떠한 법적 효력이 있는 것은 아니지만, 우체국이라는 공적기관을 거치는 문서이기에 후에 벌어질 법적 절차에서 증거로 활용될 수 있다는 이점이 있습니다.

또한, 점유자와 대화가 통하지 않는 경우라면 무리하게 대화를 이어나가기보다는 내용 증명을 통해 현재 점유자가 처한 상황을 이성적으로 받아들이는 데 도움을 줄 수 있습니다.

그럼 짧게나마 내용증명을 작성하는 방법에 대해 살펴보겠습니다.

내용증명을 잘 작성할 경우, 명도가 순조롭게 진행될 수 있다는 점을 꼭 기억해 주시면 좋을 것 같습니다.

오늘은 명도 시, 낙찰자가 사용할 수 있는 무기들 5가지 중 2가지를 먼저 살펴보았습니다.

다음 시간에 나머지에 대해 자세히 설명드리겠습니다.