부동산 경매에서는 잔금 납부를 완료해야 소유권이 확정되며, 이를 위해 많은 투자자들이 경락잔금대출을 활용합니다.
부동산 경매 대출은 일반적인 주택담보대출과는 다소 차이가 있으며, 그렇기 때문에 대출 가능 금액, 금리, 기간, 중도상환수수료 등을 꼼꼼히 따져보아야 합니다.
오늘은 본격적인 대출을 받기 전에 대출 시 고려해야 할 요소들에 대해 먼저 살펴보겠습니다.
1. 대출 시, 고려해야 할 요소
대출을 받을 때는 단순히 '얼마까지 받을 수 있는가'가 아니라 금리와 상환 기간, 추가 비용 등을 종합적으로 고려해 보아야 합니다.
1) 대출 금액
- 일반적으로 경락잔금대출의 경우, 70%까지는 대출이 나온다고 생각하시면 됩니다.
- 가령, 1억 원이라면 7,000만 원이 가능하며, 입찰 보증금으로 1,000만 원을 이미 납부했으므로 2,000만 원을 추가로 마련하면 됩니다.
- 보통 낙찰가의 80%와 감정가의 70% 중 낮은 금액이 적용된다고 생각하면 됩니다.
2) 대출 금리
- 앞선 1번의 대출 금액 조건이 충족되었다면, 그다음으로 고려해야 할 것이 바로 대출 금리입니다.
- 보통은 4%이하로 받아야 하며, 3% 중반 내외라고 생각하면 됩니다.
- 대출 금리는 은행마다 다르므로 여러 곳에서 비교해 보는 것이 필요합니다.
3) 대출 기간과 상환 조건
- 이왕이면 대출 기간은 만기가 긴 것이 좋습니다.
- 가령, 1년 만기보다는 3년 만기 또는 5년 만기 상품이 좋습니다.
- 월세 투자라면 거치 기간도 같이 고려해야 하는데, 거치 기간에는 원금은 두고 이자만 내는 기간입니다.
- 따라서, 월세 투자를 하는 경우라면 거치 기간이 긴 것으로 알아보는 것이 좋습니다.
- 전세 투자인 경우라면 중도상환 수수료를 꼭 체크해야 합니다. 잔금을 치르고 전세까지 긴 기간이 걸리는 것은 아니기에 최대한 적은 중도상환 수수료로 받는 것이 좋습니다.
2. 자서 하러 가기
중개인과 날짜를 잡고 자서 하러 가는 부분도 함께 살펴보겠습니다.
이때 필요한 서류를 먼저 안내드리겠습니다.
- 필요서류: 등본, 원초본, 인감, 인감도장, 신분증, 입찰보증금 영수증 ( + 국세, 지방세 완납증명원, 원천징수영수증, 재직증명서)
필요한 모든 서류를 챙겨 은행 또는 법무사 사무실로 가면 됩니다.
서류를 제출하고 서명하는 과정은 약 1시간 정도 소요되며, 작성해야 할 서류가 너무 많기 때문에 꼼꼼하게 한 장씩 읽어볼 수는 없더라도 어떤 서류를 내가 작성하고 있는지 잘 인지하고 있는 것이 좋습니다.
이로부터 며칠 뒤에 법무사로부터 내역서가 집으로 오게 됩니다.
그 내역서에는 법무사 수수료 비용이 적혀 있으며, 정해진 금액이 있는 것이 아니기 때문에 초반에는 이 법무비가 적절한지 잘 모를 수 있습니다.
법무비 내역을 살펴보겠습니다.
- 법무비 내역: 취득세, 교육세+농특세, 주택채권, 등록대행, 제증명, 송달료, 법무수수료, 증지, 교통비
이 중에서 취득세, 교육세+농특세, 주택채권은 법적으로 정해진 부분이라 임의로 바꿀 수 없으나 나머지는 법무사에 따라 달라질 수 있습니다.
법무비가 적절한지를 판단하려면
- 취득세: 낙찰가의 1.1%
- 법무비: 낙찰가의 0.5%
로 잡아서 총 1.6%보다 아래로 책정되는지를 따져보면 됩니다.
만약, 법무사로부터 전달받은 법무비가 이보다 높다면 법무사와 조율하여 금액을 낮추는 과정을 거치는 것이 좋습니다.
실제로 법무사마다 금액 차이가 많이 나는 경우도 있기에 여러 곳에서 견적서를 받아본 후 비교해서 선택하는 것을 추천합니다.
물론, 법무비보다는 대출 조건을 우선적으로 따져봐야 합니다.
앱 중에서 '법무통'이라는 앱을 통해 견적을 받아 비교해 보는 방법도 있습니다.
다양한 방법들을 통해 법무비의 비용을 저렴한 곳으로 선택해 보는 것이 좋습니다.
앞서 잔금 납부가 진행되는 동안 명도도 동시에 진행되어야 한다고 말씀드렸었는데요.
가장 좋은 것은 이 기간 동안 점유자와 연락이 닿아 언제까지 나가겠다는 협의 과정을 거치는 중이거나 이미 나간 경우이겠지만, 그렇지 못할 수 있습니다.
이 명도 과정을 어려워하시는 분들이 많으셔서 별도로 명도에 대한 자세한 팁은 따로 말씀드리도록 하겠습니다.
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