낙찰과 그 이후 프로세스 알아보기

부동산 경매에서는 낙찰을 받았다고 해서 바로 소유권이 이전되는 것이 아닙니다.

낙찰 이후에도 여러 법적 또는 행정적 절차를 거쳐야만 최종적으로 해당 부동산의 소유권을 취득하게 됩니다.

이번 글에서는 낙찰 이후 프로세스 중 1단계인 잔금 납부 과정에 대해 보다 상세하게 살펴보겠습니다.

1. 낙찰 후 전체 프로세스

낙찰 이후 프로세스는 다음과 같이 4단계로 구성되어 있습니다.

법원에서 입찰한 날, 낙찰을 받고 법원을 나오게 되면 법원 앞에 계시는 대출 중개인으로부터 명함을 받아 옵니다.

연락처를 남기고 오거나 연락을 직접 돌리는 등의 방법을 통해 대출을 알아보는 과정을 거치게 됩니다.

이 과정에서 가장 중요한 점은 앞서 말씀드렸듯이 '잔금 납부'와 '명도'를 동시에 진행하는 것입니다.

낙찰 당일, 낙찰 영수증을 받았다고 바로 그 부동산이 본인 소유가 되는 것은 아니며, 법적인 준비 절차 '매각허가결정'이 필요하게 됩니다.

'최고가매수신고인'에서 '매수인'이 되는 것으로 해당 물건의 이해관계인이 되는 것입니다.

매각허가결정이 되면 경매계에 방문하여 해당 물건과 관련된 서류를 복사하거나 열람할 수 있습니다.

간혹, 상황에 따라 매각허가결정이 나기 전에 취하가 될 수도 있습니다.

가령, 낙찰을 받았음에도 대출을 받았던 채무자가 그 빚을 다 갚아 버린 경우에 해당하지만, 현실적으로는 쉽지 않습니다.

또한, 낙찰을 받고 나면 보통 1주일 뒤에 매각허가결정이 나오지만, 불허가가 나는 경우도 있습니다.

매각불허가 사유들에 대해 같이 살펴보겠습니다.

무잉여 입찰인 경우
- 낙찰을 받았으나 신청 채권자가 하나도 남는 게 없는 경우에 해당합니다.
경매개시결정을 채무자에게 적법하게 송달하지 않은 경우
- 경매와 같은 법률적 행위는 송달이 중요합니다. 이러한 송달이 제 때 가야 할 사람에게 제대로 안 된 흔적이 발견된 경우 이에 해당합니다.
선순위임차인에 대한 매각물건명세서상의 주민등록 미기재, 낙찰자에게 부담되는 부분에 관한 기재를 누락한 경우
- 매각물건명세서상의 중대한 하자가 있는 경우 해당합니다.
부동산의 훼손 또는 권리 관계의 변동이 있는 경우
이해관계인이 주장하는 이의사유가 정당하다고 인정된 경우
농지취득자격증이 기한 내에 제출되지 않은 경우

혹여나 잘못된 판단으로 낙찰을 받고 난 뒤, 매각불허가를 내기 위해 애쓰지 말고 사전에 충분히 물건 검색과 현장 답사를 진행하여 실수하지 않는 투자를 해야 합니다.

누차 반목해서 말하지만, 낙찰된 것을 포기할 경우에는 입찰 보증금을 결코 돌려받을 수 없다는 점 꼭 기억해 주시기 바랍니다.

매각허가결정이 난 후 일주일 후에는 매각허가결정에 대한 확정 판결이 나게 됩니다.

즉, 매각허가결정이 난 후 일주일의 이의 신청 기간 동안 특별한 이의제기가 없다면 매각허가결정에 대한 확정판경이 납니다.

따라서 낙찰이 된 후 총 2주 정도의 기간을 기다려야 합니다.

이렇게 2주가 지나면 잔금납부기일이 정해집니다.

집으로 잔금납부통지서가 오게 되며, 이 기일통지서가 날아온 날로부터 1달 뒤까지만 납부하면 되지만 그 사이에 납부해도 무방합니다.

물론, 대출을 받아 내는 것이기 때문에 굳이 미리낼 필요는 없습니다.

실제 낙찰받고 난 후 약 1달 반 정도의 기간이라는 잔금 납부 기간이 있지만, 이 기간이 생각보다 여유로운 기간은 아닙니다.

잔금납부기일까지 잔금을 납부하지 않으면 재매각되며, 이 때 입찰보증금은 20%로 증액됩니다.

재매각기일 3일 이전까지만 납부하면 재매각 절차는 취소되고 소유권을 취득할 수 있으며, 이때 연 20% 비율의 지연이자가 발생됩니다.

잔금을 치르지 못하면 낙찰자가 입찰 시 납부한 보증금은 돌려주지 않으며 배당 재원으로 활용됩니다.

다음 시간에 본격적으로 잔금 납부와 명도 진행에 대해 구체적인 일정별로 자세히 살펴보겠습니다.