부동산 경매에서 권리분석은 단순한 기술이 아닙니다.
투자금의 안전성과 수익률을 결정짓는 리스크 관리의 본질적인 출발점입니다.
특히, 선순위 임차인이 존재하는 물건은 권리분석 3단계에서 가장 중요한 파트 중 하나로, 실수 시 낙찰자는 수천만 원의 보증금을 인수해야 하는 상황에 놓일 수 있습니다.
대항력, 우선변제권, 최우선변제권이라는 임차인의 권리 3조 세트를 제대로 분석하지 못하면 수익을 기대했던 경매가 오히려 심각한 손실로 돌아올 수 있습니다.
오늘은 이 중에서도 낙찰자에게 가장 큰 위험요소가 될 수 있는 '선순위 대향력 있는 임차인'과 임금채권, 당해세에 대해 살펴보겠습니다.
1. 선순위임차인이란?
선순위임차인이란 말소기준권리보다 앞서 전입신고를 마친 대항력을 갖춘 임차인을 의미합니다.
경매에서 권리는 말소기준권리보다 늦게 설정된 경우 소멸되지만, 그보다 앞서 존재하는 권리는 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수될 가능성이 있습니다.
이때 가장 강력한 권리를 가지는 주체가 바로 '대항력 있는 선순위임차인'입니다.
- 대항력이란: 임차인이 점유와 전입을 통해 새로운 소유자에게도 자신이 '살고 있는 권리'를 주장할 수 있는 힘입니다. 경매에선 이 대항력이 말소기준권리보다 먼저 생겼느냐 아니냐에 따라 인수 여부가 갈립니다.
2. 선순위임차인은 왜 위험할까요?
선순위임차인이 위험한 이유는 단 하나입니다.
대항력이 있는 임차인이 법원에서 배당받지 못한 경우, 자신의 보증금을 낙찰자에게 요구할 수도 있기 때문인데요.
즉, 말 그대로 빚을 떠안게 되는 것입니다.
따라서, 초보 입찰자에게 가장 조심해야 할 대상이 바로 이 대항력 있는 임차인이라는 점 꼭 기억해 주시기 바라면서 배당까지 확인해야 합니다.
3. 임금채권과 당해세
임차인들은 우선변제권을 가지는데, 이 임차인들보다 먼저 배당받는 권리 즉, 최우선변제권과 같은 순위에 있는 것이 바로 임금채권과 당해세입니다.
① 임금채권
임금채권은 근로자가 체불된 퇴직금 3년 분과 임금 3개월분을 법적으로 보호받는 권리입니다.
이 채권은 일반 채권보다 우선하며, 심지어 임차인의 우선변제권보다도 먼저 배당받습니다.
② 당해세
당해세란 해당 부동산에 부과된 직접적인 세금입니다.
대표적인 예로는 재산세, 주민세, 종합부동산세 등입니다.
이 당해세 또한 채권이나 임차인보다 가장 먼저 배당받는 권리이므로, 낙찰금액이 당해세와 임금채권에 소진되면 임차인의 보증금은 거의 배당되지 않을 수 있습니다.
이 경우, 그 손실액 전액을 낙찰자가 인수해야 합니다.
만약 당해세가 있는 물건을 꼭 낙찰받아야겠다면 그 금액을 정확하게 알아야 합니다.
입찰하는 사람에게는 개인정보보호법으로 이 부분을 알려주지 않기 때문에 이해관계인인 임차인을 통해 확인해야 합니다.
선순위임차인 중에서 임차인 여부를 판단해야 하는 경우도 있습니다.
참고로 전 주인은 임차인이 될 수 있을까요?
전주인은 집을 매각한 그날부터 다시 전입일을 계산합니다. 만약 오늘 매각했다면 다음날 00시부터 임차인이 될 수 있는 것이죠. 전입한 날짜가 10년 전일지라도 매각한 날로부터 임차인이 됩니다.
즉, 전주인이 임차일이 되는 기준일은 '계약일'입니다.
대항력은 있으나 임차인이 얼마에 살고 있는지 법원에 신고하지 않아 알 수 없는 경우도 있습니다.
대항력이 있는 임차인의 보증금을 알지 못한다면 입찰하는 것은 곤란합니다.
특히, 선순위임차인은 주의해서 보아야 합니다.
이 임차인이 진짜가 맞을까 하는 의심이 들더라도 일단은 진짜로 생각하고 보셔야 합니다.
대항력 있는 선순위임차인의 물건을 분석할 때에는 이 임차인의 보증금 크기를 확인해야 합니다.
물건의 가치보다 보증금이 더 크지는 않는지에 대해 확인이 필요합니다.
만약 전세 보증금이 실제 낙찰가보다 더 높다면 나머지를 다 떠 앉아야 할 수도 있습니다.
또한, 임차인이 배당을 잘 받을 수 있는지도 확인해야 합니다.
선순위임차인은 고려해야 할 사항이 많지만 배당만 잘 받을 수 있다면 명도가 쉬운 사람들인 점 꼭 기억해 주세요.
여기까지 권리분석을 모두 마치겠습니다.
이론에서 끝나는 것이 아니라 실제 물건으로 분석해 보시기를 바랍니다.
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