부동산 경매에서 가장 까다롭고 신중하게 접근해야 할 대상 중 하나가 바로 임차인이 살고 있는 집입니다.
임차인이 거주하고 있다는 것은 단순 점유 이상의 법적 권리를 가질 수 있음을 뜻하며, 경우에 따라 낙찰자가 해당 임차인의 보증금을 인수해야 하는 상황까지 발생할 수 있습니다.
임차인의 권리를 분석할 때에는 크게 두 가지 유형으로 나눌 수 있습니다.
하나는 등기부등본상 '전세권'이 설정된 경우이며, 또 하나는 전입신고와 확정일자를 바탕으로 한 임차권(대항력, 우선변제권)입니다.
오늘은 이 2가지 유형에 대해 자세히 살펴보겠습니다.
1. 임차인이 사는 집 ① : 전세권이 있는 집
1) 전세권이란?
전세권은 등기부등본에 '전세권'으로 명시되어 있는 권리입니다.
집주인에게 동의를 얻어 법무사에게 비용을 지불한 후에 전세권자가 등기부등본에 '전세권'을 설정하게 됩니다.
전세권과 임차권은 완전히 다른 개념입니다.
전세권은 등기부등본에 등기한 권리이나, 임차권은 전입신고만으로 대항력을 가지게 됩니다.
특히, 말소기준권리가 되는 전세권과 그렇지 않은 전세권을 구분할 수 있어야 합니다.
전세권이 말소기준권리가 되기 위해서는 아래 3가지 요건을 충족해야 합니다.
2) 전세권이 말소기준권리가 되기 위한 조건
전세권이라고 해서 무조건 말소기준권리가 되는 것은 아닙니다.
다음 세 가지 요건을 모두 충족해야 만 경매에서 말소기준권리가 될 수 있습니다.
- 가장 먼저 설정되어야 한다.
- 말소기준권리는 해당 부동산 등기부등본상 가장 선순위에 있어야 하므로, 다른 담보권보다 뒤에 있으면 기준권리가 될 수 없습니다.
- 건물 전체에 대해 설정되어야 한다.
- 다가구주택처럼 여러 세대가 한 소유자 하에 있는 경우, 102호에 사는 임차인이 가장 먼저 설정한 전세권자라고 할 때, 이 자체가 말소기준이라고 하면 그 밑으로는 모두 소멸이라 다른 임차인에게 해를 끼칠 수 있습니다.
- 배당요구 또는 경매신청을 해야 한다.
- 법원에 '나도 배당을 원한다'는 의사를 명확히 밝혀야 말소기준권리로 인정받습니다. 만약 전세권자가 배당 요구도 하지 않았고 경매신청도 넣지 않았다면 그 전세권은 말소기준권리가 될 수 없습니다.
이 세 가지 중 단 하나라도 충족되지 않으면 말소기준권리가 되지 못한다는 점 꼭 기억해 주시기 바랍니다.
배당요구나 경매신청을 하지 못할 경우, 말소기준권리가 되지 못하고 인수가 되니 주의해야 합니다.
2. 임차인이 사는 집 ② : 대항력과 우선변제권
1) 대항력이란?
우리나라의 주택임대차보호법은 아주 막강하여 임차인들은 주택임대차보호법의 보호를 받습니다.
대항력이란 임차인이 제3자에게 자신의 권리를 주장할 수 있는 힘입니다.
즉, 소유자가 바뀌더라도 '나는 여전히 이 집에서 살 권리가 있다'는 주장으로 전입신고와 실제 점유가 대항력의 필수 조건입니다.
대항력을 가진 임차인은 자신의 보증금을 지킬 수 있는데요.
경매에서의 대항력은 조금 다릅니다.
경매에서는 말소기준권리가 있고 그 밑으로는 모두 소멸하게 됩니다. 여기에 대항력도 포함이기 때문에 '말소기준권리보다 먼저 전입'해야 합니다.
즉, 단순히 전입신고가 되어 있다고 해서 대항력이 성립되는 것이 아니라, 말소기준권리보다 앞서 있어야 합니다.
말소기준권리보다 늦게 전입한 것을 후순위 대항력이라고 합니다.
말소기준권리보다 먼저 전입한 선순위 임차임(대항력 있는 임차인)은 막강한 힘이 있습니다.
특히, 선순위 임차인이 법원에서 자신의 보증금을 배당받지 못한다면 낙찰자가 '인수'를 해야 합니다.
- 말소기준권리 이전: 선순위 임차인(대항력 있는 임차인)으로 보증금 인수 가능성 있음
- 말소기준권리 이후: 후순위 대항력으로 보증금 소멸됨
따라서, 선순위 임차인이 있는 경우에는 더욱 주의해서 봐야 합니다.
대항력에 대해 다시 정리해서 말씀드리자면
대항력은
- 전입만 하면 생긴다.
- 다음날 0시 기준으로 생긴다.
- 경매에서 대항력 있는 임차인은 말소기준권리보다 먼저 전입한 사람을 말하며, 대항력 있는 임차인은 반드시 자신의 보증금을 지킨다.
또한, 임차인의 권리에서 확인해야 할 두 번째는 임차인이 배당을 잘 받을 수 있는가, 없는가입니다.
임차인의 권리에서 확인해야 할 두 번째는 임차인이 배당을 잘 받을 수 있는가, 없는가입니다.
임차인이 배당받는 방법에는 크게 최우선변제권, 우선변제권, 주택임차권 3가지가 있습니다.
2) 최우선변제권
최우선변제권은 가장 강력한 권리 중 하나로 소액임차인에게만 부여되는 특별한 권리입니다.
임금채권과 같은 순위로 다른 채권자들보다 먼저 배당받는 권리입니다.
이 소액임차인에 대한 기준은 계속해서 변해왔습니다.
최우선변제권을 가지기 위해서는 2가지 필수요건이 있습니다.
- (경매시작 전) 전입: 일단 전입을 해야 합니다.
- (배당요구종기일 전) 배당: 배당 요구를 해야 합니다.
최우선변제권으로 배당되는 금액은 전체 낙찰가의 1/2까지 배당됩니다.
3) 우선변제권
우선변제권은 말 그대로 다른 후순위 채권자보다 우선적으로 배당받을 수 있는 권리입니다.
접수일자대로 받으며, 우선변제권의 요건은 다음과 같습니다.
- 전입과 확정일자 중 늦은 날짜 기준
- 전입 + 확정 + 배당요구
특히, 대항력이 있는 늦은 우선변제권은 주의해야 합니다.
4) 주택임차권
주택임차권은 우선변제권을 대신하는 권리입니다.
집주인이 계약 만료 후에도 보증금을 반환하지 않을 경우, 임차인은 주택임차권을 설정할 수 있습니다.
주택임차권을 설저하면 대항력이 유지되므로, 추후 다른 낙찰자나 매수자에게도 대항할 수 있는 권리를 지키는 수단이 됩니다.
오늘은 임차인이 있는 집에 대해 자세히 살펴보았습니다.
다음 시간에는 선순위 임차인이 사는 집에 대해 알아보겠습니다.
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