권리분석 1단계) 집주인이 사는 집

부동산 경매에서 권리분석은 낙찰 후 발생할 수 있는 법적, 재정적 위험을 사전에 예방하기 위한 필수 과정입니다.

특히, 집주인이 거주하는 집의 권리분석은 비교적 간단한 편이며, 말소기준권리를 찾는 것이 핵심입니다.

오늘은 집주인이 거주하는 집에 대한 권리분석 방법과 주의할 점을 상세히 알아보겠습니다.

 

1. 권리분석이란?

권리분석이란 이해관계인들의 권리를 파악하여 분석하는 것을 의미합니다.

경매에서는 '권리가 소멸하는 것'이 좋으며, 말소기준권리를 찾는 것이 권리분석의 시작이라고 볼 수 있습니다.

돈으로 해결될 수 있는 권리는 소멸하나, 돈으로 해결할 수 없는 권리는 소멸하지 않고 따라옵니다.

즉, 경매 후 낙찰자가 불필요한 권리를 인수하는 일이 없도록 사전에 철저한 분석이 필요합니다.

 

따라서, 권리가 말소되는 기준을 먼저 찾게 되는데요. 그것을 말소기준권리라고 합니다.

말소기준권리는 크게 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정 등기, 선순위전세권 이렇게 5가지가 있습니다.

말소기준권리 기준으로 이후에 설정된 권리는 모두 소멸되며, 이전에 설정된 권리는 인수해야 할 수도 있습니다.

즉, 낙찰자가 인수해야 할 권리가 없는 것이 가장 좋은 물건입니다.

 

2. 말소기준권리의 5가지 유형

말소기준권리는 부동산의 권리 관계에서 가장 중요한 기준이 되므로 반드시 숙지해야 합니다.

 

① (근)저당권

근저당권은 금융기관이나 개인이 채권을 확보하기 위해 설정하는 대표적인 담보권으로 채권최고액으로 등기부에 쓰이게 됩니다.

근저당이 가장 흔한 말소기준 권리로 경매가 진행되면 해당 근저당은 소멸합니다.

• 예시
  • 2020.03.15 근저당권
  • 2021.07.12 가압류
    • 말소기준권리는 근저당권(2020.03.15)이며, 이후의 가압류(2021.07.12)는 소멸됩니다.

 

② (가)압류

압류는 돈을 빌려준 채권자가 설정하는 것으로 날짜를 선점하기 위한 가처분적인 성격을 가집니다.

 

③ 담보가등기

그렇게 빈도가 많지는 않은 것으로 보통은 세금이나 건강상의 이유로 소유권 이전을 미룰 때 가등기를 하게 되며, 근저당과 비슷한 이유로 할 수도 있습니다.

근저당권과 비슷하지만 근저당권보다는 우선순위가 낮습니다.

담보가등기가 말소기준권리라면 이후 권리는 소멸되지만, 이전 권리는 인수해야 합니다.

담보가등기 자체가 특수한 경우가 많으므로 주의 깊게 분석할 필요가 있습니다.

 

④ 경매개시결정 등기

강제경매 또는 임의경매를 시작한다는 자체를 경매개시결정이라고 합니다.

앞에 아무런 권리가 없다면 경매개시결정 자체가 말소기준권리가 됩니다.

이 경우, 이후 설정된 모든 권리는 소멸됩니다.

 

• 예시
  • 2022.01.10 경매개시결정 등기
    • 이전에 설정된 권리가 없다면, 말소기준권리가 경재개시결정 등기이며 이후 권리는 모두 소멸됩니다.

 

⑤ 선순위전세권

전세권이 설정된 경우, 해당 전세권이 말소기준권리가 될 수도 있습니다.

다만, 선순위전세권은 집주인이 사는 집에는 해당되지 않기 때문에 다음 시간에 자세히 안내드리도록 하겠습니다.

 

앞서 말씀드린 것처럼 집주인이 사는 집은 말소기준권리만 찾고 그 밑으로 모두 소멸이 됩니다.

따라서, 말소기준권리 위에 무언가가 있다면 인수가 되고, 그 인수를 고려하여 입찰을 해야 합니다.

 

3. 말소기준권리 분석 방법

말소기준권리를 찾아보고, 이후 권리들이 소멸되는지를 확인합니다.

말소기준권리 이전에 설정된 권리는 인수해야 하므로 반드시 주의해야 합니다.

 

• 등기부등본 예시
  • 2020.09.15 근저당권
  • 2021.02.20 압류
  • 2021.10.30 경매개시결정
• 분석 결과
  • 말소기준권리는 2020.09.15 근저당권으로 이후 압류(2021.02.20) 및 경매개시결정(2021.10.30)은 소멸됩니다.

단, 소멸되지 않은 예외가 있습니다.

 

• 소멸되지 않는 예외
  1. 예고등기
  2. 가처분등기
  3. 유치권
  4. 지상권

접수 순서와 상관없이 이 4가지는 권리가 살았는지, 죽었는지를 잘 살펴봐야 합니다.

예고등기와 가처분등기는 등기부등본에 기재되며, 유치권과 지상권은 매각물건명세서에 기재됩니다.

 

다음 시간에는 임차인이 있는 집(전세권이 있는 집)에 대해 살펴보겠습니다.