오늘은 '주택임대차 보호법'과 '대항력' 등 주요 개념에 대해 자세히 살펴보겠습니다.
1. 주택임대차보호법이란?
1) 목적
주거용 건물의 임대차에 관하여 '민법'에 대한 특례를 규정함으로써 국민 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 합니다.
2) 적용범위
이 법은 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용합니다.
그 임차주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우에도 또한 같습니다.
3) 임대차기간
기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 봅니다.
다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있습니다.
임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다.
4) 계약의 갱신
임대인의 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조거능ㄹ 변경하지 아니하면, 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.
임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같습니다.
제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 보며, 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니합니다.
5) 묵시적 갱신
제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다.
제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.
2. '대항력'이란
1) 대항력의 의의
임차인이 제삼자에 대하여 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 권한을 말하며 임대보증금의 전액을 받을 때까지는 해당 부동산에 거주하며 대항할 수 있다는 것입니다.
2) 대항력의 발생 시기
임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음날 0시부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다.
이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 봅니다.
① 대항력은 부동산의 인도와 주민등록 중 늦은 날짜의 다음날 0시에 발생합니다.
② 소유자가 매도 후 임차인이 되는 경우는 소유권 이전등기일 다음날 0시에 대항력이 발생합니다.
3) 대항력의 요건
① 주택임대차보호법상의 대항력을 인정받기 위해서는 주택의 인도 및 주민등록이 존속되어야 대항력이 유지됩니다.
또한 대항력과 우선변제권을 인정받기 위한 주택의 인도와 주민등록이라는 요건은 그 대항력 및 우선변제권의 취득 시에만 구비하면 족한 것이 아니고 경매절차의 배당요구의 종기인 경락기일까지 계속 존속하고 있어야 하는데, 처음의 경락허가결정이 취소되어 신경매를 하였거나 경락허가결정의 확정 후 최고가매수인이 경락대금을 납부하지 아니하여 재경매를 한 경우에 있어서, '배당요구의 종기인 경락기일'이라 함은 배당금의 기초가 되는 경락대금을 납부한 경락인데 대하여 경락허가결정을 한 마지막 경락기일을 말합니다.
② 임대인의 승낙을 받아 적법하게 임차주택을 전대하고 전차인이 주택을 인도받고 자신의 주민등록을 마친 시점에 발생합니다.
③ 주민등록은 임차인 본인의 주민등록만이 아니라 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록을 포함합니다.
④ 대항력은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우 뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접 점유하는 경우에도 인정될 수 있을 것이나, 당해 주택에 실제로 거주하는 직접점유자가 자신의 주민등록을 마친 경우에 한하여 비로소 그 임차인의 임대차가 제삼자에 대하여 적법하게 대항력을 취득할 수 있습니다.
3. '우선변제'란
1) 우선변제의 의의
대항요건(주택인도, 주민등록)과 주택임대차 계약서상에 확정일자를 갖춘 임차인은 임차주택이 경매되거나 공매될 경우 임차주택의 환가 대금에서 후순위 담보권자나 기타 채권자에 우선하여 보증금을 변제 받습니다.
2) 우선변제의 요건
주택의 인도, 주민등록 전입신고, 주택임대차 계약서상 확정일자가 필요합니다.
3) 우선변제권의 발생시점
대항력요건의 기준시점과 확정일자 중 늦은 날이 기준이 됩니다.
4) 종전경매
대항력과 우선변제권의 두 가지 권리를 함께 가지고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금 전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금 전액을 배당받을 수 없었던 때에는 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없습니다.
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