오늘은 권리분석에 대한 기본적인 개념에 대해 상세히 살펴보겠습니다.
1. 권리분석의 의의
경매물건에 설정된 권리 중 소멸되지 않는 권리는 추가로 인수하게 되므로 해당 물건에 대한 소유권을 행사하는데 제한이 있을 수 있습니다.
입찰에 참여하기 전 말소기준권리를 바탕으로 권리상의 하자 여부를 판단하며 인수되는 권리로 인한 추가적인 비용을 고려해 입찰여부 및 입찰가를 산정하는 것입니다.
2. 말소기준권리
말소기준권리란 경매목적부동산 등기부상의 모든 권리는 물론 임차인을 포함한 등기되지 않은 기타의 권리에 대한 낙찰자의 부담 또는 인수여부를 결정하는 권리를 말합니다.
이는 (근) 저당권, (가) 압류, 담보가등기, 경매개시결정등기, 전세권(배당 신청한 경우) 중 등기사항전부증명서(등기부) 상 가장 먼저 등기된 권리를 말합니다.
이는 매각물건명세서의 최선순위 설정에서도 확인가능합니다.
1) 소멸되는 권리
① (근)저당권, 담보가등기, (가) 압류
② 전세권자가 경매를 신청하거나 배당요구를 한 경우
③ 말소기준권리보다 후순위로 전입신고와 인도를 마친 임차인
④ 말소기준권리보다 후순위 용익물권(지상권, 지역권, 전세권)
- 말소기준권리보다 선순위의 지상권이라도 지상권이 단지 담보가치가 저감 하는 것을 막기 위해 설정한 경우 부종성으로 말소됩니다.
⑤ 말소기준권리보다 후순위 권리 (가등기, 가처분)
2) 인수되는 권리
① 말소기준권리보다 앞선 일자로 대항 요건을 갖춘 임차인
② 말소기준권리보다 앞선 일자로 설정된 용익물권 (지상권, 지역권, 전세권)
③ 말소기준권리보다 앞선 일자로 설정된 가처분, 소유권이전청구권가등기, 환매등기, 임차권등기된 임차권
④ 예고등기 (순위에 상관없이 인수)
⑤ 유치권 (순위에 상관없이 인수)
⑥ 법정지상권 (순위에 상관없이 인수)
⑦ 건물철거 가처분 (순위에 상관없이 인수)
3. 권리 확인의 방법
말소되거나 인수되는 권리를 확인하기 위해서는 부동산등기부등본을 통해 등기되는 권리에 대한 분석을 진행하며, 부동산등기부등본상으로 확인할 수 없는 법정지상권, 유치권의 유무는 현장조사를 통해 확인하여야 합니다.
4. 권리분석을 위한 자료
1) 등기사항전부증명서
- 표제부: 부동산의 지번과 면적, 소재지, 용도, 구조 등이 기재됩니다.
- 갑구: 소유권에 관한 사항으로 접수된 날짜순으로 기록되며 소유권, 가등기, 가처분, 가압류, 압류, 경매신청 등이 기재됩니다.
- 을구: 소유권 이외의 권리에 관한 사항으로 접수된 날짜 순으로 기록되며 저당권, 지상권, 지역권, 전세권 등이 기재됩니다.
* 등기부상 설정된 권리는 등기한 순서대로 순위번호가 기재되지만, 접수한 날이 같으면 같은 구에서는 순위번호에 따르고 다른 구 사이에는 접수번호의 순서에 따릅니다.
2) 감정평가서
법원은 경매를 진행할 매각기일을 정하기 전 감정평가사에게 진행할 경매물건의 평가를 요청하며 감정평가사는 부동산의 시세와 위치 등을 감안하여 감정가를 제시하게 되고, 이를 감안하여 법원의 최저매각가를 정하게 됩니다.
감정평가액은 시세와 차이가 있기 때문에, 입찰예정자는 감정가액만 믿고 입찰하기보다는 전체적인 부동산 동향과 주변 시세 등을 감안하여 입찰에 참가해야 합니다.
3) 현황조사서
법원은 경매개시결정을 한 뒤에 집행관에게 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 그 밖의 현황에 관하여 조사하도록 해야 합니다.
현황조사의 대상인 토지/건물에 부합물, 종물, 구성 부분이 될 수 있는 물건이 있고 그로 인하여 매각 부동산의 감정평가에 중대한 영향을 미칠 것이라고 판단되면 이를 현황보고서에 기입합니다.
4) 매각물건명세서
법원에서 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것, 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 갱 등을 작성하여야 하며 매각물건명세서/현황조사보고서 및 평가서의 사본을 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있게 하여야 합니다.
경매절차에서 매각 대상 부동산의 현황을 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수 희망자가 정보를 쉽게 얻으며 예측하지 못한 손해를 방지함에 있습니다.
매각물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때에는 매각허가에 대한 이의 및 매각허가 결정에 대한 즉시항고의 사유가 됩니다. 중대한 하자의 경우, 법원에서는 매각결정 허가 시 불허가 결정을 내립니다.
매각물건명세서는 매각기일의 1주일 전까지 법원에 비치됩니다.
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